【摘要】

夫妻双方离婚时协议约定将夫妻共有房产赠与子女，离婚后夫妻一方在赠与房产变更登记前反悔，主张行使任意撤销权撤销赠与的，经审查无欺诈、胁迫等情形，人民法院应不予支持；举轻以明重，离婚后夫妻一方在赠与房产变更登记之后反悔，主张行使任意撤销权撤销赠与的，经审查无欺诈、胁迫等情形，人民法院也不予支持；但是，若离婚后赠与一方发现受赠子女为自己的非亲生子而主张撤销赠与的，无论案涉房产是否完成产权变更登记，人民法院都应当予以支持，但赠与方在签署离婚协议时知道或应该知道该子女为自己的非亲生子女的情形除外。此时，法院应判决撤销夫妻对该子女的赠与，而不应仅判决受欺诈一方对该子女的赠与份额。

【引言】

《礼记》中云：饮食男女，人之大欲存焉。但在快餐时代，爱得较随意，恨得很盲目。因之，离婚率逐年上升。离婚时，夫妻一方或双方出于种种考虑，离婚协议中约定将共有房产赠与子女。比如：因一方出轨而离婚的，出轨方将共有房产赠与子女以期减少内心愧疚；因男方家暴而离婚的，女方将共有房产赠与子女，以期能尽快解除婚姻，挣脱牢笼。笔者通过检索相关法律法规以及案例，对离婚协议中夫妻约定将共同房产赠与子女的法律问题归纳为五大类：赠与法律效力问题；诉请变更登记时的诉讼主体及管辖问题；撤销赠与问题；赠与对抗强制执行问题；子女拒绝接受赠与问题。因篇幅所限，本文仅粗浅讨论撤销赠与的相关法律问题，即：赠与人是否有权撤销赠与、赠与人在满足什么条件方可行使撤销权、撤销权行使的效力范围问题。以作抛砖引玉之用。其他四类问题，后续文章会逐一粗浅论之。

特别说明：我们不创造法律，我们不编造判例，我们只是法律和判例的搬运工！

【案例1】

李某某诉王某某离婚后财产纠纷案

【裁判宗旨】夫妻双方离婚时协议约定将夫妻共有房产赠与子女，离婚后一方在赠与房产变更登记之前反悔，主张行使任意撤销权撤销赠与的，人民法院经审查没有欺诈、胁迫等情形的，应当判决驳回其诉讼请求。

【案情简介】

原告诉称：原告李某与被告王某登记结婚后生育一子王小某。后，因感情不和经法院调解离婚。但，离婚时对于共同共有的房屋并未予以分割。双方通过协议约定该房屋所有权在被告王某付清贷款后归王小某所有。案涉房屋贷款尚未还清，房屋产权亦未变更至王小某名下，即还未实际赠与给王小某，目前还处于原告、被告共有财产状态，故主张撤销之前的赠与行为，依法分割该房屋。

被告辩称：离婚时双方已经通过协议将案涉房屋赠与王小某。正是因为原告同意将房屋赠与王小某，被告才同意离婚协议中其他加重我义务的条款。离婚已经对孩子造成巨大伤害，出于对未成年人的考虑，不应该支持原告的诉讼请求。

【审理结果】

一审法院判决驳回原告的诉讼请求。原告上诉后，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【解析】

1、离婚协议的性质问题。主流观点认为：离婚协议是夫妻双方就婚姻关系、子女、财产等问题达成合意而形成的书面约定，该协议同时具有人身和财产双重性质。

2、离婚协议中将房产赠与子女的性质问题。夫妻双方基于前述合意将夫妻共有房产赠与子女，是附离婚条件的赠与。该赠与条款与离婚协议是一个整体，与解除婚姻关系密不可分，与单纯的赠与行为性质不同。

3、本案适用法律的问题。首先，本案不适用《合同法》第一百八十六条第一款的规定。如前所述，离婚协议是同时具有人身和财产双重性质的书面约定，因此不能简单适用该条款。其次，本案适用《婚姻法》的相关规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条第一款、第九条第二款的规定，在双方婚姻关系已经解除的前提下，当事人反悔请求撤销该赠与条款的，如果不能举证签订协议时有欺诈、胁迫的情形，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。最后，本案适用《物权法》的相关规定。诉争房屋是原、被告双方夫妻共同财产，由二人共同共有。根据《物权法》第九十七条的规定，原、被告二人均不单独享有对诉争房屋处分的权利，处分该房屋需双方意思表示一致。原、被告双方在离婚时已经对共同财产的处分形成合意，共同表示将房屋赠与未成年子女，该意思表示真实有效，理应对双方产生拘束力。因赠与行为系原、被告双方共同作出，故在离婚后一方欲根据《合同法》第一百八十六条第一款之规定单方撤销赠与时亦应取得双方合意，在未征得作为共同共有人的另一方同意的情况下，无权单方撤销赠与。

【总结一】夫妻双方离婚时协议约定将夫妻共有房产赠与子女，离婚后一方在赠与房产变更登记之前反悔，主张行使任意撤销权撤销赠与的，经审查没有欺诈、胁迫等情形的，人民法院应当不予支持。举轻明重，离婚后一方在赠与房产变更登记之后反悔，主张行使任意撤销权撤销赠与的，经审查没有欺诈、胁迫等情形的，人民法院也应当不予支持。

【案例2】

范某甲与易某某离婚后财产纠纷案

【裁判宗旨】夫妻双方离婚时协议约定将夫妻共有房产赠与子女，离婚后赠与一方发现受赠子女为自己的非亲生子，以赠与时存在重大误解为由主张撤销赠与的，人民法院应当予以支持。

【案情简介】

原告诉称：原、被告于2003年2月在瑞昌市民政部门登记结婚，2003年9月生儿子范某乙，2006年11月协议离婚。2012年4月，原、被告办理复婚手续。2004年购位于杨林湖的房屋，2012年初对房屋重新装修作为宾馆经营。2013年11月生小儿子范某丙。2014年11月，原、被告登记离婚。2015年3月28日，经鉴定，原告与范某丙之间不存在亲生血缘关系，原告对受到的欺骗深感愤怒。原告现向法院起诉，请求撤销2014年11月3日签订的离婚协议第二条。

被告辩称：范某丙确实不是原告亲生。位于杨林湖的房屋是2004年买的旧房，2006年后重做，房屋还没建好，我们就离婚了，之后房屋是我一人做，债务我一人还，与原告无关。2014年11月3日签订的离婚协议合法有效，请求驳回原告诉讼请求。

经审理查明：原、被告于2003年2月在瑞昌市民政部门登记结婚，2003年10月生儿子范某乙；2004年购买位于瑞昌市杨林湖二路房屋，2006年将震后房屋重建。2006年11月，原、被告经本院调解离婚时未对房屋进行处分。2012年2月27日，原、被告到瑞昌市房产管理局办理房屋所有权变更登记，双方同意将位于瑞昌市杨林湖二路房屋登记在被告名下，2012年4月瑞昌市房产管理局向被告发放房权证。2012年4月原、被告登记结婚（复婚），2013年11月生范某丙。2014年11月，原、被告登记离婚，离婚协议第二条约定位于瑞昌市城市今典和位于瑞昌市杨林湖房屋房产权归儿子所有。2015年3月18日，原告委托鉴定机构鉴定其与范某乙、范某丙之间是否存在亲生血缘关系，鉴定结果为原告与范某丙之间不存在血缘关系。原告遂诉至本院，要求撤销离婚协议第二条。

本院认为：范某丙非原告亲生儿子，原告与被告离婚协议第二条中将房屋产权赠与范某丙及范某乙，系在误认为范某丙是亲生儿子的情形下所为。原告的赠与行为系重大误解，有权申请人民法院予以撤销。

【法院判决】

依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：撤销原、被告在2014年11月3日签订的离婚协议第二条内容。

【总结二】夫妻双方离婚时协议约定将夫妻共有房产赠与子女，离婚后赠与一方发现受赠子女为自己的非亲生子而主张撤销赠与的，无论案涉房产是否完成产权变更登记，人民法院应当予以支持。

【案例3】

赵甲与曹某某离婚后财产纠纷案

【裁判要旨】夫妻双方离婚时协议约定将夫妻共有房产赠与子女，且赠与一方在签署离婚协议时知道该子女为自己的非亲生子女的，以受赠子女为自己的非亲生子而主张撤销赠与的，人民法院应当不予以支持。

【案情简介】

原告诉称：原告与被告登记结婚后育有一女。后，双方协议离婚时达成的《自愿离婚协议书》约定“……；三、关于房产：位于XXX的房屋使用权及房内物品归女方所有；……。”离婚后，双方在另一个诉讼中被告提交答辩状承认：“女儿是我通过人工受精所生，而且精子也不是采自原告，因此，原告与我女儿并无血缘关系，可以说只是名义上的父亲。为了保护女儿，迄今为止，我并没有将此实情告诉女儿。”至此，原告方才知晓女儿非本人亲生，因为被告的隐瞒，原告一直误认为女儿是原告亲生并将其抚养成人。原告认为，双方达成的《自愿离婚协议书》第二、三、四条是基于原告认为赵丙是本人亲生这一重大误解，故原告诉至法院，要求判令：一、撤销离婚协议第二、三、四条；二、判决案涉房屋使用权及房内物品归原告所有；……。

被告辩称：原告明知自己没有生育能力，早就知晓女儿非其亲生，女儿通过注射人工受精的方式所生育，被告不存在隐瞒原告的情况。原告在离婚时所作出的意思表示都是真实的，不存在重大误解，故此，被告现不同意原告要求撤销《自愿离婚协议书》第二、三、四条的诉讼请求。

法院认为：本案的争议焦点之一是原告是否知晓女儿非其亲生，原告是否可以据此要求撤销双方《自愿离婚协议书》中对于子女、财产的约定并要求被告承担相应的赔偿义务。本院认为，原告是否知晓女儿非其亲生涉及敏感的身份事项及原、被告的个人隐私，通常除当事人本人及关系亲密的人之外，知晓的范围有限。综合考量本案中原、被告在庭审中的陈述、原、被告对各自主张提供的证据，本院认为，被告提供的证据已形成一组证据链足以证明原告在离婚时已明知呢绒非其亲生的事实。原告现以其不知晓女儿系其亲生，存在重大误解为由要求撤销《自愿离婚协议书》的主张，缺乏事实依据，本院依法不予支持。

【法院判决】

一、驳回原告要求撤销原、被告达成的《自愿离婚协议书》第二、三、四条的诉讼请求；

【总结三】夫妻双方离婚时协议约定将夫妻共有房产赠与子女，且赠与一方在签署离婚协议时知道或应该知道该子女为自己的非亲生子女的，以受赠子女为自己的非亲生子而主张撤销赠与的，人民法院应当不予以支持。

【案例4】

部分共同共有人可基于意思表示瑕疵撤销共同赠与【4】

【裁判要旨】全体共同共有人将共有财产赠与他人后，如部分共同共有人在赠与合同订立时存在意思表示瑕疵，意思表示瑕疵共有人可诉请法院撤销该赠与。如符合可撤销合同撤销权行使的法定条件，法院应判决撤销全体共同共有人对他人的该赠与，而不应仅判决撤销意思表示瑕疵共有人对他人的该赠与份额。

【案情简介】

张洁与张慧于1988年11月登记结婚，次年4月张慧生育张炜玮。1998年2月，张洁签订商品房预售合同，购买了上海市宝山区杨泰二村某号202室房屋。2002年4月，张洁、张慧及张炜玮登记为该房屋的共有人。2010年4月，在张洁与张慧的离婚诉讼中，经亲子鉴定，排除了张洁为张炜玮的生物学父亲。同年5月，一审法院判决准予张洁与张慧离婚（系争房屋未做处理），张慧上诉后又撤回上诉，该判决已生效。随后，张洁以重大误解为由，于同年7月起诉要求撤销赠与给张炜玮的系争房屋1/3份额。张炜玮及张慧辩称：即使原告存在重大误解，因原告起诉时距赠与行为发生已有8年，故其撤销权已消灭；即使张洁能够行使撤销权，也仅能撤销其对系争房屋1/6份额的赠与。

【法院判决】

一审法院经审理认为：张洁对张炜玮就系争房屋权利的赠与系基于张炜玮为其亲生女儿的认识，现张炜玮已确定非其亲生女儿，故可以认定，张洁对其赠与行为内容存在重大误解，其对被告的赠与依法可予撤销。亲子鉴定的鉴定意见书出具时间为2010年4月，此时距张洁起诉尚不足一年，故张洁撤销权并未消灭。

一审判决：撤销原告张洁对被告张炜玮就上海市宝山区杨泰二村某号202室房屋房地产权利的赠与。

宣判后，张洁不服一审判决，提起上诉。诉称，撤销应及于整个赠与行为，一审判决实际上只撤销了系争房屋1/6份额的赠与，而事实上应撤销1/3份额的赠与，遂提起上诉。

二审法院经审理认为：张洁与张慧同意张炜玮为房屋共有人并记载于房地产权利证书上，是基于张炜玮是张洁与张慧婚生子女的一致认知，并在此基础上所作的赠与。对于共同共有财产的处分，需各共有人一致意见才能作出，故张洁要求撤销赠与的效力应及于整个赠与行为。

二审判决：撤销一审判决；撤销张洁、张慧对张炜玮就上海市宝山区杨泰二村某号202室房屋房地产权利的赠与。

【解析】本案涉及撤销权行使的效力范围问题。

张洁既因订立赠与合同时存在重大误解，其申请撤销赠与的诉请理应得到法院支持。问题在于是仅撤销张洁对张炜玮的赠与还是应撤销张洁、张慧对张炜玮的共同赠与？

物权法第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”即对共有财产的处分，按份共有按绝对多数的原则，共同共有按全体一致原则。夫妻共同共有财产的部分赠与，无疑属于处分行为。张洁在订立赠与合同时存在重大误解，表明其不具有和张慧将夫妻共有的系争房屋部分份额赠与张炜玮的真实意思。共同赠与因缺乏共同共有人之一张洁的同意而失去了存在的基础。因此，张洁行使撤销权的效力应及于张洁与张慧的共同赠与行为。

说明：本案在处理涉及撤销权行使的效力范围问题上，与案例一相同，也是主流观点。但有例外判例。详见：

1、石某甲与石某乙赠与合同纠纷案：武隆县人民法院（2016）渝0232民初1033号民事判决书；

2、原告潘德明与被告潘羽、第三人陶治香赠与合同纠纷案：江安县人民法院（2017）川1523民初534号民事判决书。

【总结四】夫妻双方离婚时协议约定将夫妻共有房产赠与子女，离婚后，赠与一方才知道该子女为自己的非亲生子女而主张撤销赠与的，人民法院应判决撤销夫妻对该子女的赠与，而不应仅判决受欺诈一方对该子女的赠与份额。

购者同时也存在及时、如实报告申报信息变动的义务。

三、离婚分割限价商品房的一般规则

（一）确定共有情况

如果诉争两限房属于夫妻共同财产，则依据《婚姻法司法解释三》第十八条之规定应予以分割；如果诉争两限房不属于夫妻共同财产，则不在分割之列。

婚姻存续期间夫妻双方乃至全部家庭成员共同提出购买对应套型两限房申请的，经住房管理部门审核符合购房条件后，全部申请人共同取得取购房权利。两限房是具有一定的人身属性的保障性住房，即使仅由一名家庭成员全程办理申购、单独签署购房合同、单独支付全部房款、甚至房屋产权证书登记的所有权人仅为一名家庭成员，但基于该两限房系全部家庭成员共同申请获得，保障的是全部家庭成员的居住权，故应将全家共同申请获得的两限房认定为全部家庭成员共同共有。若仅以出资为标准认定房屋权属，有悖于两限房的社会保障属性，显然有失公平。这一点与夫妻一方以其个人财产购买普通商品房并单独登记于自己名下则认定为夫妻一方单独所有显著不同。

（二）满足分割条件

按照《婚姻法司法解释二》）第二十一条的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。结合两限房限制流转政策，司法实践中对尚未取得两限房所有权或者尚未取得两限房完全所有权的认定主要存在以下两种标准：

1、办理两限房产权登记

按照《物权法》第十四条的规定，房屋所有权的取得，应以办理房屋产权登记为始。申购者自取得两限房产权登记时起，就应视其取得两限房所有权。此时法院虽然可能不会直接拒绝处理诉争两限房分割请求，但出于限制期内两限房流转受限的考虑，一般也只是谨慎分割诉争两限房份额及占有、使用问题，较少直接实体分割房屋。

2、在市场上公开自由交易

以北京市两限房的政策为利，限价商品房办理的房屋所有权证上应载明“限价商品房”，自取得契税完税证明或所有权证起5年内不得转让。囿于诉争房屋不能上市交易，房屋评估机构难以对诉争房屋评估作价，法院客观上也无法确定给对方的补偿数额，实践中多以诉争两限房目前不具备分割条件为由不处理房屋分割请求。满5年后如需转让应由区住保办优先回购，如不回购，则可以上市交易，但应缴纳差价的35%的土地出让金后方可办理转移登记手续。两限房经过相应程序上市交易时意味着其已经变为普通商品房，所有权人具备该商品房的完全所有权。

（三）确定分割方式

双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，《婚姻法司法解释二》第二十条给出了三类处理方式：1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

结语

婚姻状况作为申购两限房条件之一，对住房保障管理部门配租、配售决策产生重要影响，对其他两限房申购者权益也有重要影响，关涉社会公共利益。两限房申购人员在轮候期间一旦出现婚姻关系变动，应及时向住房保障管理部门告知婚姻关系变动情况，以便住房保障管理部门作出下一步安排。法院作为司法机关，既无权又无法代替作为行政机关的住房保障管理部门通盘考虑两限房配置问题，所以在轮候期间因离婚丧失轮候资格，夫妻双方欲分割以瞒报离婚事项取得的两限房的，须先经住房保障管理部门处理。在住房保障管理部门处理完毕前，法院不宜先行将其纳入待分割的夫妻共同财产予以分割。