1.  政策无硬性规定，倡导双方协商解决

《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》中提到，居住房屋的承租人，在疫情期间，首先出租人与承租人协商解决。无法调解解决的，将考虑合同约定、房屋实际占有适用情况、受疫情或疫情防控措施影响程度，按照公平原则综合考量。

2.  合同约定优先适用，无约定情况下需结合房屋占有使用情况、疫情影响等多个因素综合判断

鉴于房屋租赁系平等民事主体间的合同关系，司法机关首先会尊重合同约定，若合同中就疫情期间房租减免有相关约定，在不违反法律法规的情况下将被优先适用。

其次，在无合同约定的情况，房屋实际使用情况以及产生该情况的责任归咎于哪一方将成为法院裁判的重要因素。

若系因出租人主动限制或系政府疫情防控措施导致承租人实际无法使用房屋的，承租人请求减免租金的请求可得到法院支持。

若即使发生疫情，但出租人使用房屋的权益并未遭受影响的，此情况下，出租人提出减免租金的请求一般将不被法院支持。