被征收房屋的性质，大体可分为两种，即：私有房屋和公有房屋。私有房屋中，即包括有房地产权证的房屋，也包括没有产权证但有土地使用权证的房屋（一般为解放前后私人建造的房屋）。根据征收法律规定，私有房屋由其产权人作为补偿协议的签约主体，产权人死亡的，由产权人的继承人作为补偿协议的签约主体。那么，“产权人”如何确定呢？根据上海市政府第71号令的规定，私房的产权人以房屋征收时房地产权证所载明的所有人为准。参照此规定，只有土地使用权证的私房，产权人以房屋征收时土地使用权证所载明的使用人为准。

现实生活中，房屋的实际产权人与房产证上登记的产权人不一致的情况，并不鲜见。例如：按照94方案购买的售后公房，购房时的成年同住人、工龄使用人等人，都可以确认成为房屋的产权人；夫妻双方在婚姻关系存续期间取得的房产，虽登记在一方名下，配偶其实也是房屋的产权人；为了规避房屋限购政策，使用亲戚、朋友的名义购房，也会造成房屋的实际产权人与产权证上登记的产权人不一致。此类房屋如果被征收，根据目前的征收法律规定，征收部门是以房产证上登记的产权人为补偿协议的签约主体的。如此，房屋的实际产权人虽然拥有房屋的所有权，却无法享有补偿协议的签约权利，包括领取货币补偿款的权利。