争议性质

本案为一审案件，争议焦点主要在于对同住人的认定。

人物关系图

案情简介

（本文人物均用化名）

本市黄浦区公房，公房租赁凭证中载明承租人为陈某贵。本案中原告陈某山与被告陈某贵、陈某昌、陈某荣系兄弟关系；原告陈某山与张某莲系夫妻关系，生育一女即原告陈某一；原告陈某一与原告史某系夫妻关系，生育一子即原告史某辰；被告陈某贵与被告王某琴系夫妻关系，生育一女即被告陈某三；被告陈某三于被告陈某四系夫妻关系，生育一子即被告陈某辰；被告陈某荣与被告宗某芳系夫妻关系，生育一女即被告陈某二。

2018年12月29日，被告陈某贵与上海市黄浦区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，征收补偿款共计4，693，591.63元。

1988年被告陈某贵、王某琴、陈某三获得单位增配房屋，2004年被告陈某贵一家三口又因该房屋拆迁选择货币安置补偿。1999年被告陈某贵一家购得一处房屋登记于三人名下。2014年，被告陈某三购得一处房屋登记于其名下。

被告陈某四及其父母和姐姐因本市房屋动迁取得一套房屋安置。

被告陈某荣自认其不符合分房标准，因此于1999年获单位奖励并用于购买房屋。

原告史某名下有房。

各方观点

原告认为：原告五人户口均位于本案所涉承租公房内，应当获得征收补偿利益。

被告陈某贵一家认为：承租人陈某贵有权获得征收补偿利益，陈某昌系孤寡老人，入住养老院前一直在涉案房屋实际居住，其可以作为同住人分得涉案房屋征收利益。原告陈某山退休后回沪落户于涉案房屋内，他处无房，其可以作为同住人分得涉案房屋征收利益。被告陈某荣曾于1998年从单位获得住房补贴购买房屋，应视为享受过福利款购房，不应分得涉案房屋征收利益。被告认为有权获得征收补偿款的只有被告陈某贵、被告陈某昌、原告陈某山。

被告陈某昌认为：其上海无房，一直住在涉案房屋内直至入住养老院，符合同住人条件。

被告陈某荣一家认为：同意原告主张，并主张自己应得份额。

法院判决

法院认为：涉案房屋系公房，该房屋因被征收所获的征收补偿利益应由该房屋的承租人及共同居住人共同享有。而共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难的人。此处的“其他住房”是指福利性质取得的房屋。被告陈某贵作为涉案房屋承租人，有权享有涉案房屋相应的承受补偿利益。被告王某琴和被告陈某三增配取得公房一处，后该公房动迁选择货币安置补偿，故应视为享受过福利性质房屋，不符合涉案房屋同住人条件。被告陈某四虽属户籍在册人员，但从未在涉案房屋内居住，其与家人还曾因公房动迁获配取得房屋一套，故不符合涉案房屋同住人条件，其子女陈某辰作为未成年人，居住情况随父母，因此也不符合涉案房屋同住人条件。被告陈某昌自涉案房屋取得之际就将户籍报入至今并实际居住，他出为取得过福利性质分房，后入驻养老院是受限于身体状况二队其居住方式作出的调整，故符合涉案房屋同住人条件。原告陈某一作为知青子女回沪将户籍报入涉案房屋，其父陈某山作为知青与配偶张某莲在离退休后将户籍报入涉案房屋，三人未享受过福利性质房屋，在本市亦无住房，根据知青相关政策，作为承租人和共同居住人应当知晓并保障知青回沪人员的居住，因此应当作为同住人享受本次征收补偿利益。被告陈某荣自认因不符合分房标准而取得单位十万元补贴，故不能视为涉案房屋同住人，无权去的相应的征收补偿利益；被告陈某荣配偶宗某芳和女儿陈某二，与陈某荣一直居住在自己反顾我，从未在涉案房屋居住，其户籍报入涉案房屋应视为帮助性质，不符合涉案房屋同住人条件。根据已查明的事实和证据，法院认定被告陈某贵作为承租人以及原告陈某山、张某莲和陈某一、被告陈某昌符合同住人条件，依法享有涉案房屋的征收补偿利益。

法院判决：

一、原告陈某山、张某莲、陈某一应分得涉案房屋征收补偿款165万元。

二、被告陈某昌应分得房屋征收补偿款152万元。

律师观点

（2019）沪0101民初2465号民事判决系比较典型的公房征收案例，在这个判决中法官对同住人、知青回沪保障、福利分房等均做出认定。该案涉及到十四个当事人，涉及的征收补偿款约为人民币四百余万元，该案于2019年1月16日立案，历时半年才完成判决，其中必然花费法官大量心力。

公房因被征收所获的征收补偿利益应由该房屋的承租人及共同居住人共同享有。按照上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则第五十一条规定，“公有房屋承租人，是指执行政府规定䢋标准、与公有房屋产权人或管理人建立租赁关系的个人和单位”“共同居住人，是指做出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”

应该可以知晓，同住人需具备三个条件。一是在被征收房屋处具有常住户口，二是实际居住生活一年以上（特殊情况除外），三是本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

只有确定了承租人和同住人，才能确定征收补偿利益由谁享有。因此在公房征收案件中确定同住人尤为重要。

在本案中，五名原告共同主张征收补偿利益，但是几名被告抗辩称十四名当事人中仅两人符合同住人条件，一人为承租人，只有该三名户口在册人员可以享有征收补偿利益，其余人员均不享有。

根据原被告双方提供的证据来看，涉案房屋自2008年底一直对外出租，在九名被告中有一人为承租人，一人现居住于养老院内，四人享受过福利性质的分房，有三人并未在涉案房屋中居住过，五名原告中三名原告系因知青回沪政策落户于该房屋中，五人均未在该房屋中居住。

十四名当事人均在被征收房屋处具有常住户口，已经符合同住人认定的第一个条件。

那么如果机械套用上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则第五十一条规定似乎除了承租人可以享受征收补偿利益之外，其余十三人均不符合同住人的认定条件。但需注意的是，第五十一条中对于“实际居住满一年以上”有一个但书规定，即“特殊情况除外”。因此，在审判过程中，就需要法官综合考量各种因素才能正确认定同住人。

在本案中，三名原告系因知青政策落户于涉案房屋中。“知青”系指从1968年代开始一直到1978年代末期为自愿从城市去到农村和农垦兵团务农或建设保卫边疆的年轻人。考虑到特殊历史时期的背景和知青对地方的贡献，为了保护知青的权益，根据知青相关政策，作为承租人和共同居住人应当知晓并保障知青回沪人员的居住，因此法官认定该三名原告可以作为同住人享受本次征收补偿利益。

其次，现居住于养老院内的被告自涉案房屋取得之际就将户籍报入至今并实际居住，他处也并未取得福利性质分房，其虽于2008年底入住养老院，涉案房屋也已经出租，但该房屋出租租金系用于支付其养老院支出。其入住养老院也是受限于身体状况二队其居住方式作出调整，所以应当认定其符合涉案房屋同住人条件。

由此可知在对同住人第二个条件进行判断的时候，需要综合考量各方面的情况来判定，其后的但书条件也是对该条件的一种补充和完善。

第三个条件即“本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”，此处的其他住房是指福利性质取得的房屋。根据实践经验来看，通常在本市他处享受过动迁、征收利益或是享受过单位增配房屋的，一般会被认定会“他处有房”。

在本案中，一共有四人享受过动迁征收利益或是单位增配房屋，但其中一人系未成年子女，未成年人的居住情况随父母确定，因为其父母享受过动迁征收利益或单位增配，则该未成年人也不能认定为同住人。据此，该四人并不能够享受征收利益。但需注意的是，在同住人第三个条件中也有一条规定，即“虽有其他住房但居住困难的人”，根据这条规定可以判断，如果单位增配或者动迁征收分配的房屋并不能够满足居民生活需要，那么在征收中同样应当认定其为同住人并享有一定的征收补偿利益。对于居住困难的认定，则需要法官综合考量各方面的情况加以判断。

在征收补偿中，经济适用房是否能够认定为“他处有房”存在一定的争议。经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，是具有社会保障性质的商品住宅。居民往往能够以较为便宜的价格购买到经济适用房。

有些人认为享受过经济适用房政策的同样应当认为其享受了国家福利，应当认定其为“他处有房”，将其排除于同住人的范围之外。也有人认为，居民在购买经济适用房时已经支付了相当的对价，不能作为“他处有房”处理，即使居民享受了经济适用房政策，也应当认定其为“同住人”。

现阶段法院对于享受经济适用房的认定已经渐渐趋向于认定其仍旧符合同住人的条件，原因就在于在购买经济适用房的时候，居民已经支付了足够的对价，不能仅因价格原因就认定其享受了国家福利。

（2019）沪0101民初2465号作为公房征收比较典型的案例，在同住人认定方面做出了较为详尽的论述，但征收补偿中并不仅仅只是同住人认定，也不仅仅只是公房征收，该判决也并未囊括所有同住人认定的情形。私房征收、居住困难保障、家庭内部协议等等都是征收过程中的难题，但相对来说同住人的认定是征收补偿中最主要的问题之一，如何认定同住人与否需要更加仔细的研究。