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私房征收中的“房屋实际使用人”怎么认定 上海房产律师
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作者:上海专业房产律师 13917227080  来源:上海房产律师咨询网  阅读:

一、私房征收补偿主体

 

(一)  相关法律规定

 

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(下称“《实施细则》”)规定,“征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有”,并规定“房屋使用人,是指实际占用房屋的单位和个人。”

 

后为进一步指导上海法院涉房屋征收补偿利益分割案件,促进司法实践的统一,上海高院民事审判庭于2020325日发布了《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》(沪高法民〔20204号)(以下简称“会议纪要”) 。会议纪要提出“私有住房的征收以产权平移为基本原则,被安置人范围一般仅限于房屋产权人。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围,不能随意扩大”。且表示“在私有房屋征收中,一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人,除非征收部门将其认定为被安置人,否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋,不因征收关系而发生改变,即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此,征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益,其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张”。

 

在《实施细则》的规定下,私房被征收人作为征收补偿关系的法律主体,在享有私房征收补偿相关权利,同时应也承担着“安置房屋使用人”的义务。根据会议纪要,在私房征收中,只有房屋权利人和征收部门认定的被安置人才属于征收补偿法律关系主体。但是上述两个文件都没有明确规定房屋实际使用人是否能成为征收补偿关系的法律主体,目前司法实践中也未能有统一的标准。

 

本文主要从房屋实际使用人的认定以及现有的司法裁判两个方面来对私房征收中“房屋实际使用人”的征收补偿问题进行研究。

 

(二)  《实施细则》与会议纪要中对“房屋使用人”规定区别

 

会议纪要与《实施细则》都对“房屋使用人”或“房屋实际使用人”这一概念作出了相关规定,但是笔者认为两者的侧重点是不同的。对于《实施细则》中的房屋使用人,是指实际占用房屋的单位和个人,房屋实际使用人只要能证明其实际居住和使用被征收的房屋,则私房的被征收人就应当对其进行安置,其本身用意也是为了保障公民的基本居住权,不因私房的征收造成此类人员的实际居住困难。

 

而会议纪要中规定房屋实际使用人需被征收部门将其认定为被安置人,才可成为征收补偿法律关系主体。然此规定在实践中,就会产生实际居住在内的非产权人,将因为得不到征收部门的认定,而无法得到征收补偿利益的问题。为解决这部分房屋实际使用人的安置问题,会议纪要也为其提供了相应的保障,即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。平移至安置房屋实际是赋予房屋使用人对安置房屋的居住权益,而非产权利益。会议纪要更多的是从征收补偿的分配方面进行规定,其最终目的是严格区分房屋征收补偿法律关系和其他请求权关系。

 

二、房屋实际使用人认定

 

虽然《实施细则》与会议纪要对私房征收中房屋使用人的征收利益分配有了相关的规定,但是在司法实践中的适用仍有一定的争议。笔者根据司法实践中可能出现的争议补偿主体作了一个简单的列举:即征收房屋产权人、在籍人员、房屋实际使用人。  

 

会议纪要提出:“对于房屋实际使用人,除非征收部门将其认定为被安置人,否则不属于征收补偿法律关系主体。”对于征收部门认定的标准及情形,本文暂不作讨论。根据上图,“在籍且实际居住、仅在籍却未实际居住、非在籍却实际居住”三种情况下的当事人是否能成为征收补偿关系中的法律主体。

 

根据法院在实践中的认定,户籍在被征收房屋内,但是未实际居住,不属于安置人员,无权分得被征收房屋征收利益。【2019)0109民初28682号】在屋内无户籍曾在系争房屋实际居住,动迁前仍实际对系争房屋控制使用,与居住相关的奖励补贴应由其取得。【(2019)0109民初10364号】且在实践中,在认定房屋实际居住人时,法院一般只是结合具体的情况进行自由裁量,并未设定相关硬性的时间要求。

 

综上,可得在认定房屋实际居住人时,户籍在册并非必要的条件,仅需实际居住在涉案房屋内。

 

三、私房征收中“房屋实际使用人”征收补偿

 

(一)  房屋征收补偿款全部归产权人(或者继承人)所有。

 

笔者对相关情况进行案例检索,发现法院在实际的裁判过程中,多严格按照会议纪要的规定,只有房屋产权人才是被安置人。若不是系争房屋产权人,也没有被征收部门认定为被安置人,则无权获得系争房屋的征收利益。下面列出几个案例供参考:

 

(2020)02民终5003号】在私有房屋征收中,只有房屋权利人才属于征收补偿法律关系中的被安置人,除非征收部门将房屋实际使用人认定为被安置人,否则房屋实际使用人不属于征收补偿法律关系主体。因此,征收补偿关系中被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益,其居住问题可基于原来法律关系进行主张。

 

(2020)02民终5600号】在私有房屋征收中,只有房屋权利人才属于征收补偿法律关系中的被安置人,除非征收部门将房屋实际使用人认定为被安置人,否则房屋实际使用人不属于征收补偿法律关系主体。因此,征收补偿关系中被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益,其居住问题可基于原来法律关系进行主张。

 

(二)  房屋使用人可以分得除与房屋产权有关的征收补偿款以外的其他奖励、补贴。

 

但在私房征收的过程中,不止会有与产权有关的征收补偿款,在签订安置补偿协议时会约定如按期搬迁奖、临时安置费补贴、早签早搬加奖、签约搬迁计息奖等相关的补贴和奖励,在法院裁判的案例中,有一部分房屋实际使用人,可以分得此奖励、补贴。

 

(2019)0109民初10364号】李某1、费某1、费某2、费某3、李3在系争房屋内有户籍,当事人均确认争房屋一、二层分别由李某1、李某2实际控制使用,李3居住在系争房屋二层,故李某1、费某1、费某2、费某3、李3应认定为系争房屋的使用人,可以分得其他奖励、补贴。李某2户籍不在系争房屋,李某4、董1不居住系争房屋,不宜认定为系争房屋使用人,无权分得其他奖励、补贴。

 

在上海市第二中级人民法院作出的【(2020)02民终4431号】民事判决书中,法院认为若是作为产权人或其继承人的当事人,享有与产权有关的补偿。但是若是并未实际居住在被征收房屋内的话,则无法享受到相应的奖励和补贴,相对应的奖励和补贴由实际居住在被征收房屋内的人员享有。

 

四、小结

 

综上,针对房屋实际使用人的征收补偿利益,法院在判决中并未完全形成统一。

 

笔者认为,从公平公正的原则和实践的规范性来看,房屋实际居住人只有被征收部门认定为被安置人才属于征收补偿法律关系的主体,才有主张征收补偿款的资格。因为并不能因为实际居住而享有应属于他人产权相关的征收补偿款,包括相关的奖励和补贴,其应都属于与产权相关的征收补偿款的孳息,应归被安置人所有。且会议纪要也规定房屋实际使用人可以根据原先合法的法律关系继续主张居住,但是不能去取得原本属于产权人的利益。

 

但从居住权本身的价值或者从人的生存权利的角度来看,实践中的情况往往更为复杂,房屋实际居住人虽可根据原先的法律关系主张解决居住问题,但是现实中可能会出现产权人去世,继承人人数过多,又或者被安置人仅要求货币补偿,原房屋实际居住人的居住问题难以得到解决。法院给予实际使用人适当的补偿款,体现的是对人的生存权利的尊重,具有一定的合理性。

 

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