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房屋征收与补偿—保全征收补偿款 上海房产律师
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作者:上海专业房产律师 13917227080  来源:上海房产律师咨询网  阅读:

财产保全在房屋征收与补偿案件中是非常重要的程序。

 

一、财产保全的原因。

 

征收案件中,承租人或者被征收人可以选择产权调换或者货币补偿两种方式。随着产权调换在房价优惠力度方面越来越小,因此越来越多的居民综合各种因素,反复对比之后会选择全货币补偿。由于征收案件的特殊性与复杂性,能领取货币补偿款的人,并非是所有有权利或者可能有权利享有动迁款的人。一般领补偿款的人是承租人、被征收人以及当事人推选出的代表人。另外,领取货币补偿具有时限性,一般在签订征收补偿协议以及结算单后60日内,征收事务所必须将款项发放给有权领取的人,不然按照征收补偿协议约定,便构成违约。因此,一旦该户内的居民对分割征收补偿款无法达成一致或者出现巨大分歧时,以至于必须通过法律途径解决时,无权领取款项的人必须及时保全该笔款项。不然,即使后期赢了官司,也将面临执行难的可能。同样,法院根据一方当事人提出财产保全的申请,对于可能因对方当事人的行为或者其他原因,使判决难以执行或者造成当事人其他损害的,可以裁定对其财产进行保全。

 

二、财产保全程序:诉前财产保全和诉中财产保全。

 

财产保全分为诉前财产保全和诉中财产保全。诉前财产保全,是指在诉讼启动之前,就将对方财产查封冻结,一般具有及时性、紧迫性。根据《民事诉讼法》第101条“ 利害关系人因情况紧急,不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的,可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保,不提供担保的,裁定驳回申请”。第二款:“人民法院接受财产申请后,必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的,应当立即开始执行”。

 

诉中财产保全也称为诉讼财产保全,只有在紧急的情况下才会在48小时以内作出裁定。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》:第四条“ 人民法院接受财产保全申请后,应当在五日内作出裁定;需要提供担保的,应当在提供担保后五日内作出裁定;裁定采取保全措施的,应当在五日内开始执行。对情况紧急的,必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的,应当立即开始执行”诉前保全和情况紧急的保全具有紧迫性,一般是48小时以内会作出财产保全的裁定。诉前保全虽然具有明显优势,但是当事人对于诉前财产保全属于必须提供担保。当事人不提供担保的,法院会裁定驳回申请。

 

对于征收案件的当事人来说,因时间紧迫以及当事人具有亲属关系等因素,希望在对方不知情的情况下将财产冻结,然后再提起诉讼,他们希望法院作出诉前财产保全。但在实践中,由于法院案多人少、诉前审查难度大等现实原因,一般不愿受理诉前财产保全。即使按照法律规定受理了诉前保全申请,也无法在48小时内保全所申请的财产。一般是48小时以内可以作出裁定,但申请的财产被冻结或者查封,仍需要较长的时间。纵观历来司法案例,针对这种情况,法院作出折中处理,即要求当事人在案件立案之时提出保全申请。立案庭法官会用红色文件标出,提示该份卷宗具有紧急性,必须及时提前处理。因此业务庭人员对该份案卷提前分配处理,法官在收到卷宗后,根据诉状、证据材料以及提供担保财产的信息和材料,会及时作出保全裁定并将被保全的财产及时冻结。同样也能做到在被告收到诉状之前将申请保全的财产查封冻结,所需要对时间一般为两周以内。

 

三、财产保全数额以及费用问题。

 

征收案件中,如果当事人想要申请财产保全,必须要缴纳保全费和提供相应的财产担保

 

首先、保全费用,保全费是指当事人采取诉讼保全措施的申请费和实际支出的费用,该笔费用类似于法院受理案件时收取的诉讼费,由提出保全申请的一方当事人先垫付,后期根据案件审理的具体情况,由法院判决该笔费用的承担主体。那么保全费应该缴纳多少呢?

 

保全费是根据所有保全财产的数额缴纳

 

诉讼保全案件收费标准为:

 

1、保全财产的金额或者价额不满1000元,每件交纳30元;

 

2、超过1000元至10万元的部分,按1%交纳;

 

3、超过10万元的部分,按0.5%交纳;

 

4、当事人申请保全措施交纳的费用最多不超过5000

 

其次、担保的费用,又称司法担保金。是指:申请人向人民法院申请财产保全时,担保人向人民法院提交的,对因财产保全不当给被申请人所造成的损失进行赔偿的担保。

 

再次、担保的形式一般包括提交保证金、提供担保财产(房产及车等)以及保险公司出局的保函三种形式:

 

1、保证金:一般为担保金额的30%,诉前保全为全额担保。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第五条:“人民法院依照民事诉讼法第一百条规定责令申请保全人提供财产保全担保的,担保数额不超过请求保全数额的百分之三十;申请保全的财产系争议标的的,担保数额不超过争议标的价值的百分之三十。

 

利害关系人申请诉前财产保全的,应当提供相当于请求保全数额的担保;情况特殊的,人民法院可以酌情处理”。

 

2、提供担保财产,主要为无权利瑕疵的不动产以及车辆等动产,提供担保的财产价值与提供保证金的比例相同。

 

3、向保险公司购买保单,由保险公司向人民法院承包。

 

关于前两种担保方式,案件审理完毕同时法院作出解除担保的裁定后,保险金会全额无息退还到提供担保人的账户内,不动产或者动产的查封也会被依法解封,恢复担保之前的状态。但对于第三种保单担保,保险公司不会将保险金退还,该笔损失由提供担保的人承担。

 

所以财产保全在房屋征收与补偿案件中能够保证案件的顺利进行以及案件审结以后顺利执行重要程序。

 

四、现存的问题,保全的困境。

 

对于房屋征收与补偿类案件在采取保全措施时,同样面临着一个非常棘手的问题:如果承租人或者被征收人选择产权调换的方式(房屋为期房),同时除了房产之外还有剩余的货币补偿款。那么对于该笔货币补偿款如何采取保全措施,目前法律行业内还没办法解决。其原因在于期房一般为两年左右才能取得房产证,而期房作为不确定财产,法院在审理时不处理。法院不受理的案件如果采取保全措施的,在30天之内不再诉讼,保全必须解除。该实务难题应该属于各方法律职业人共同努力,共同解决的法律问题。

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