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公房里有户口等于享有拆迁补偿款的权利吗 上海房产律师
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作者:上海专业房产律师 13917227080  来源:上海房产律师咨询网  阅读:

一、本案的核心问题

 

在公有承租房屋内有户口的居民,户口是作为被安置人的假定性前提条件,即有户口不一定能作为同住人。同样,在公有承租房屋内没有户口,也有可能属于同住人。

 

二、观点论证

 

公有承租房屋内的共同居住人(以下简称“同住人”)根据不同的规定有不同的说法,而很多居民认为在被征收房屋内有本市常住户口就应当被认定为同住人,如果户口都不在公有承租房屋内的话,那么肯定不是同住人。针对这一说法,我提出我们团队观点,并有实务案例佐证。

 

户口并非是同住人的必然条件,即使户口不在被征收或者被拆迁公房内,仍然有作为同住人的可能,但是必须满足一定的条件。

 

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称“实施细则”)第五十一条规定:()共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

 

本细则中同住人的条件比较苛刻,没有列出有其他例外情形,仅指:户口+居住一年以上+他处无房。但是同时根据《实施细则》又指出获得征收补偿款的被征收人需要对房屋的实际使用人安置,而实际使用人是指:实际占有房屋的单位和个人。因此从这一点上可以看出,实际居住在房屋内的人,也可以作为被安置对象,应当分得相应的征收款项。同时针对《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中也规定同住人的条件和《实施细则》一致,但是同时也做出例外规定,即第五条规定的:“有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的,一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。但有下列情形之一的人,也视为同住人:

 

1.具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;

 

2.一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;”

 

 第五条第一款规定同住人条件为:具有本市常住户口+结婚+居住(居住时间不受限制)。既可以满足同住人标准。但是需要再次说明的是“实际居住未满一年”。实践中主要是指在房屋拆迁或者征收之时仍然实际居住,且截止至征收之时止已经实际居住且还在居住,才可以作为同住人的条件。假若因结婚而在房屋内实际住居已经满一年,但是房屋征收时已经搬出,且户口又不在该征收房屋之内的,司法审判中往往不再将这类实际居主人认为是同住人(当然根据实际居住年限和搬出的原因不同认定也会不同)。当然,根据法律的目的解释,这类人实际居主人也应当被认定为同住人,只是每一位法律人都有自己的认识,而上位法尚未做出解释。

 

房屋征收安置的对象是对被征收房屋具有产权或者居住权的人。而针对产权属于国家的公有承租房屋,只要具有居住权便享有被安置的权利。因此根据《上海市房屋租赁条例》、《实施细则》以及《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》可知,公有房屋内的承租人和共同居主人具有公房的居住权。承租人是指:“执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位”。承租人比较好确定,即在公房租赁凭证上承租人一栏记载的人员就是承租人,而共同居住人标准并未统一,即在不同的规定或者解释种,说法不尽相同。但是本文作者认为:房屋实际使用人对被拆迁或者征收房屋具有依赖性,尤其是是作为唯一住房的人,必须给予安置,解决其实际居住问题。同时还要考虑对房屋来源和补偿安置款具有贡献性的人,也要给与其适当的安置费用。所以对于在公有承租房屋有户口的居民,户口只是作为被安置人的假定性条件,即有户口不一定能作为同住人。同样,在公有承租房屋内没有户口,也有可能属于共同居住人

 

三、案例一

 

案情简介:陈1是陈3与前妻所生之子;张某与陈1是夫妻关系,陈2是二人之女;卫某与陈某3是再婚夫妻。

 

系争房屋为公房,承租人是陈某3。陈某3夫妇和陈1一家曾均在该房屋内有户籍并实际居住。后陈1与陈3发生矛盾,且陈1在浦东申请一套经济适用房,于是,在2017923日,陈1一家三口的户籍均迁到了经济适用房内,同时也不再在系争房屋内居住。

 

2017111日,虹口区人民政府对系争房屋所在地区作出房屋征收决定。20171123日,陈某3与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。

 

现在原告主张自己属于同住人资格,享有权利分割房屋征收补偿款?

 

法院判决:根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有;而共同居住人是指在作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上特殊情况除外,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。本案系争房屋的征收决定于2017111日作出,当时三原告的户籍已不在该处,显然不符合同住人条件,故无权主张分得征收利益。   

 

四、案例二

 

案情简介:被征收房屋公房,承租人为王兰花,房屋系承租人王兰花原私房拆迁所得。房屋内共有四个户口,分别是承租人王兰花,承租人大女儿孙大凤、二女儿孙小凤,以及孙大凤的儿子童晓。孙大凤与其丈夫童顺水于1984年至1999年底居住于被征收房屋,后于他处购房搬出。孙小凤于1988年搬出被征收房屋,他处享有福利分房,1999年又搬回,居住至征收。

 

争议焦点:童顺水是否为该征收房屋内的同住人,享有分割补偿款的权利?

 

法院判决:根据相关规定,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上特殊情况除外,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。王兰花系被征收房屋承租人。孙大凤、童晓、孙小凤系该房户籍在册人员。孙大凤、童晓他处无福利分房,属于共同居住人。童顺水户口虽不在被征收房屋处,但其因结婚而在该房内居住15年,在本市他处无福利分房,应视为共同居住人。孙小凤他处享有福利分房,但该房居住面积仅20.2㎡,属于居住困难,在被征收房屋处居住时间亦较长,故三人属于共同居住

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