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租客有权要求分割动迁款吗 上海房产律师
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作者:上海专业房产律师 13917227080  来源:上海房产律师咨询网  阅读:

一、核心问题

 

国有土地上的非居住房屋征收时,按照租赁合同而产生的新的“承租人”是否有权利分割该房屋的征收补偿款?

 

二、裁判观点

 

在分割非居住用途公房的征收补偿利益时,应当综合考虑系争房屋的来源、房屋的实际经营和使用情况、对征收补偿款取得的贡献,取决于征收补偿利益的来源构成情况等因素,遵循公平合理原则进行分割。

 

三、案情简介

 

200516日,六叶草与东方红公司签订《租赁合同》一份约定:租赁期限为200511日至20071231日。在200516日《租赁合同》约定的租赁期限届满后,东方红公司一直收取六叶草的租金直至201412月底;但六叶草已支付房屋使用费至2017930日;系争房屋是六叶草自己搬场腾空。

 

四、一审法院判决

 

《租赁合同》约定期限为200511日至20071231日,租赁期满后,双方未签订书面合同,故双方的租赁期限为不定期租赁。鉴于双方在2017达成调解协议,确认双方的租赁关系于2014912日解除,故六叶草对于征收协议中的价值补偿款、签约奖励费的取得无贡献,无权要求分割。六叶草依据合法注册登记享有在系争房屋内《个人独资企业营业执照》,在系争房屋内合法实际经营直至将系争房屋交给动迁组,所以在系争房屋被征收时,六叶草是系争房屋的实际使用者和合法经营者。停产停业期限是根据实际停产停业时间,且动迁组向法院明确停产停业损失是给在系争房屋内实际经营的经营者的补偿,因此,六叶草对停产停业损失补偿款的取得有贡献,该部分征收利益应当归六叶草所有。关于房屋搬场补贴,鉴于在系争房屋被征收时,六叶草是系争房屋的实际使用者和合法经营者,且根据向动迁组所做的调查,系争房屋是六叶草在动迁组做工作后自愿交给动迁组,东方红公司并未参与且不知道六叶草交房事宜,东方红公司对六叶草搬走没有贡献,故房屋搬场补贴应归六叶草所有。关于搬迁奖励费,凡在房屋征收补偿协议生效后,并在约定期限内搬离被征收房屋的,每户奖励50万元,鉴于六叶草对该奖励费的取得有贡献且贡献较大,故有权参与该奖励费的分割。关于装潢补偿款,鉴于系争房屋是从200511日起就一直由六叶草承租并实际使用、经营,东方红公司提供的证据并不能证明其对装潢补偿款的取得有贡献,因此该补偿款应归六叶草所有。一审法院据此依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决

 

五、二审法院判决

 

系争房屋是公有非居住房屋,承租人为东方红公司,2017725日,东方红公司与征收部门签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。六叶草基于租赁合同,自2005年起租赁使用系争房屋。故六叶草是否可分得征收补偿利益以及分得多少征收补偿利益,取决于征收补偿利益的来源构成情况以及六叶草与东方红公司的租赁合同履行情况。

 

六叶草是基于租赁合同使用系争房屋。我国合同法规定的租赁合同,是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同法律关系中,承租人取得租赁物一定期限内的使用权,是以支付租金为代价的。东方红公司与六叶草之间的租赁合同,书面约定的租赁期限至2007年底届满,此后六叶草支付租金至2014年底,2015年后,东方红公司与六叶草之间的租赁关系处于非正常履行状态。东方红公司虽曾以书函的形式通知六叶草搬离,但直至2017915日达成调解协议,双方才确认租赁关系于2014912日解除,六叶草限期搬离并对2017930日前的房屋使用费进行了结算。故在征收过程中,系争房屋事实上由六叶草使用。就征收补偿利益的分割,六叶草自2005年起长年租赁使用系争房屋,相应的装潢补偿款可归六叶草所有。六叶草在征收过程中实际搬迁,相应的搬场补贴亦可归六叶草所有。至于停产停业损失,系争房屋本是营业用房,东方红公司对外出租的行为本身亦是一种经营行为,相应的停产停业损失理应由东方红公司、六叶草分享。《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》中约定的搬迁奖励费,是对被征收人限期搬离的奖励。六叶草与东方红公司的租赁合同早已到期,东方红公司亦曾通知过六叶草要求其搬离,六叶草依法依约本应搬离,故六叶草在征收过程中配合搬离不应成为其要求分得搬迁奖励费的合法理由。

 

六、律师观点

 

在公房征收补偿过程中,对房屋非居住部分的补偿与居住部分的补偿不同。根据每个基地公示的补偿规定:“承租的公有非居住房屋以租用公房凭证、房屋租赁合同记载的建筑面积为准;企事业单位房屋补偿一般以货币补偿为主;对公有房屋承租人给予被征收房屋的市场评估价格、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停产停业损失补偿;停产停业损失补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定,停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定,最长不超过一年;征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的,企事业单位自行处理市场租赁关系,房屋征收部门与公有房屋承租人签订补偿协议,补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴作为租赁关系处理的内容。”因此新的租客可以享有分割该房屋征收补偿款中的停产停业损失,装修部分的损失等其他租客在租赁合同中约定的其他方面的补偿。

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