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私房动迁中,非产权被安置人的份额如何确定 上海房产律师
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作者:上海专业房产律师 13917227080  来源:上海房产律师咨询网  阅读:

一、问题

 

私房被征收中,因该户符合居住困难标准,而被认定为托底保障补贴。其中部分人员因政策引进户口或者户口在册的非产权人也被认定为托底保障的对象,获得安置人资格。那么此类人员可以获得哪些征收补偿权益?

 

二、观点

 

因政策的变化,私房征收中,非产权的被安置人可以分得因托底保障而多获得的征收补偿款,无权分割其他征收补偿利益。具体政策可以参考沪高法民〔20204号文。

 

三、案例一

 

(旧观点)

 

被征收房屋位于上海市闸北区柳营路100号,房屋性质为私房。被征收房屋的产权人原为陈倩倩和陈丹丹二人父亲陈刚所有,在200578日房屋通过买卖过户到陈倩倩和陈丹丹姐妹名下。房屋的在册人员为原被告五人。周军与陈倩倩原为夫妻关系,2005325日办理离婚手续,离婚后周晨由陈倩倩抚养。陈倩倩、陈丹丹系姐妹关系,杨某某系陈丹丹之子。20131024日房屋被征收,权利人与房管局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》经认定,该户符合居住困难条件,居住困难人口为原被告五人,居住困难增加货币补贴款909,475.78(12,000×22×5-410,524.22);乙方选择房屋产权调换获得四套房屋,其他各类补贴、奖励费用合计673,685元。

 

法院观点:因系争房屋征收时符合居住困难户的标准,征收部门已认定受安置人员,故系争房屋的征收补偿款中应包含了周军的征收补偿利益。但周军要求取得一套房屋对其安置,对此,法院认为,首先,系争房屋原为陈倩倩、陈丹丹父亲所有的私房,房屋来源与周军无关,周军对于房屋并无贡献;其次,周军与陈倩倩已经离婚,而陈丹丹、陈倩倩取得系争房屋的产权是在周军与陈倩倩离婚之后,周军户籍虽未迁出系争房屋,但根据离婚调解书的约定,双方应自行解决住房问题;根据房屋来源、对于房屋的贡献及本案的实际情况,法院认为周军不应取得动迁房屋安置,周军可享有的征收补偿利益应为26.4(托底总额的均分数额)万元。

 

四、案例二

 

(新观点)

 

被征收房屋为私房,在册户口人为原被告八人。房屋的产权人为詹军、王倩倩二人,私房所获得的对应的征收利益应当归属私房产权人所有。同时,该户被认定为居住困难户,符合托底保障条件,詹刚、刘道江、刘姝、詹军、田玉芳、詹奇、王馀芳、王倩倩八人符合居住困难条件,增加货币补贴款1,023,956.65元(11,000X8X22-912,043.35)。非权利人的托底保障对象詹刚、刘道江、刘姝三人主张,应按照托底保障每人22平方米,每平方米11,000元计算每人应得的补偿款。

 

法院观点:居住困难的托底保障款超出被征收房屋价值补偿款的部分,应当归属居住困难人员所有,房屋价值补偿款部分仍应归属产权人所有。故居住困难人员每人应享有的居住困难补贴款应为127,994.58元(1,023,956.65÷8)。詹刚、刘道江、刘姝共享有居住困难补贴款383,983.74元。

 

五、律师观点

 

(一)如何申请居住困难?

 

如果私房产权人认为该户存在居住困难的,可以根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》简称《征收细则》第31条和32条的规定,向区住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供房地产权证、身份证、实际居住、户口本等相关证明材料。区()住房保障机构应当按照本细则以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定,并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示,公示期为15日。公示期内有异议的,由区()住房保障机构在15日内进行核查和公布。

 

按照本市经济适用住房有关住房面积核定后,按照该计算公式(保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金)计算后,保障补贴大于0的,房管局将户认定为居住困难户,同时将人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。折算单价由区()人民政府公布。但享受过经济适用房的除外。

 

(二)有托底保障的私房征收补偿款,被安置人之间如何分割?

 

1、根据托底保障补贴款的计算方式可知,该户获得三块砖头的补偿款总额是根据居住困难人数计算的,也即是通常所说的“数人头”。因此该户在分割征收补偿款利益时一般是根据被安置的人数均分,对于其他奖励费用,法院根据房屋的实际使用人以及案件的具体情况作出分配调整。比如本案中案例的审判观点,该观点也是2020年之前的通说观点。

 

关于私房征收中实际使用人的份额稍加补充一些,根据《征收细则》第44条规定:征收居住房屋的,被征收人(产权人)取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;房屋的使用人是指实际占用房屋的单位和个人。从政府出台的《征收细则》以及申请居住困难审核办法等可以看出,房屋的实际使用人包括实际使用非产权人,因此该类实际使用人员可以要求产权人安置自己,获得相应的安置房屋或者安置款项。而且在2020年之前上海各法院的观点一直持有该观点。但是2020年后,房屋的实际使用人无权参与房屋征收补偿利益纠纷案件中参与分配征收补偿利益。

 

220204月份,上海高院发布其在201911月份在静安法院召开的座谈会纪要《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》后,非产权人的被安置人的份额发生了些变化。

 

上海高院首先确定私房安置人员范围为:”私有住房的征收以产权平移为基本原则,被安置人范围一般仅限于房屋产权人。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围,不能随意扩大。”因此,一般只有产权人才有资格获得安置补偿款。对于非产权的被安置人该如何分割份额,在私房这一章节并未提到,但是在公房一章中有明确释明。高院认为:如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的,可以适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加补偿价值予以酌定。

 

本人认为高院这一规定比较合理,将非产权被安置人或者空挂户口的被安置人,只给予托底增加的补偿价值部分。因为,根据计算公式(保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额))可知,即使未将该部分人员认定为托底保障对象,房屋的权利人或者承租人、同住人也可以获得被征收居住房屋补偿金额(或称“三块砖头的费用”),如果再按照所有被安置人均分的方式判决,反而侵害了权利人和承租人、同住人的利益。因此,给与其增加的补偿价值,属于合理合法。

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