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在农村宅基地享受过动迁利益,属于“他处有房”吗 上海房产律师
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作者:上海专业房产律师 13917227080  来源:上海房产律师咨询网  阅读:

一、案例情况:

 

A为上海城镇户籍,AB结婚后户口迁入B户口所在农村房屋内。2006年该农村房屋及土地被征收,该户共分得4套动迁安置房。该户宅基地审核表上的家庭成员中有A的名字。后A将户口签回原来居住过的公租房内,2016年该公租房被征收,因对征收利益分割无法达成一致意见,A诉闵行法院,最后闵行法院于2020年判决,A不符合同住人资格,不能主张享受公租房征收利益。

 

二、法律法规:

 

《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第十二条“征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户,按户进行补偿。”第十三、十五条罗列了补偿范围,包括:房屋价值补偿、土地使用权补偿、搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费等。上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定:与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同,所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。

 

三、律师评析:

 

本案中A始终是城镇户籍,不能成为集体经济组织的成员,无法享受宅基地相关待遇。《土地管理法》第四十八条也规定了“征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”,即非农人员不在保障范围。即使征收分得的房屋上后来登记有A的名字,也是属于家庭财产的再分配,该行为与国家福利无关,所以闵行法院认定宅基地具有一定的福利性质进而认定A享受过福利性质分房,否定其同住人资格,值得商榷,本案已提起上诉。

 

换一种情况讨论,如果A是农村户籍,享受农村宅基地征收利益后,户口在迁入公租房内居住满一年,是否符合同住人资格?本人认为依然属于,诚然宅基地具有一定的福利性质,但首先农民获得宅基地后需要自己出资建房,并不像公租房受配后能直接居住。其次,征收利益中宅基地使用权的补偿只占很小的一部分,通常不会超过40%,也不不符合上海高院解答中关于房款的一半以上系用人单位的补贴所购买的商品房才被认定为福利分房的情形。

 

综上所述,如果当事人的户籍是城镇户口,即使在农村宅基地征收中获得了一定的利益,该利益的获得应视为家庭财产的再分配,不属于享受了国家福利。即使是农村户籍,其享受的宅基地使用权价值补偿通常仅占征收利益的一小部分,也不宜轻易剥夺其同住人资格。

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