坐落于79号院内三栋房屋的产权登记于建材公司名下。1993年，建材公司以优惠价格将其中的2号楼5单元503号房屋出售给本单位职工薛晓珍，但房屋产权还是建材公司名下的大产权证书，没有办理分割到薛晓珍名下。2004年4月，薛晓珍（合同甲方）与方何英（合同乙方）签订售房协议，该协议约定：甲方决定将2号楼5单元503号两居室一套卖给乙方，售价为人民币12万元整；因产权的原因，建材公司将乙方所买房屋收回，乙方按每月800元租房费付甲方（甲方在买房款中扣除〉，余款甲方返回乙方。协议签订后，方何英依约交纳了购房款，薛晓珍将房屋交付方何英。2004年5月1日，方何英将该房屋赠与其侄子，现诉争房屋由其侄子实际使用。此后，因薛晓珍表示产权单位发现其与方何英私下买卖房屋后提出异议，并发函要求其清退现住户，故薛晓珍提起本案诉讼。

2008年1月，薛晓珍起诉至法院称，我与方何英签订《售房协议》，约定我将房屋卖给方何英，如建材公司将我所买房屋收回，方何英按每月800元租房费付给我，余款由我返回对方。2007年3、4月间，建材公司得知我将房屋卖予方何英后，认定我违反了公司规定，发通知给我限期退回该房屋，双方签订的《售房协议》必须解除，但方何英拒绝腾退房屋，故诉至法院请求判令方何英及其侄子腾退诉争房屋。

方何英及其侄子答辩并提出反诉称，薛晓珍对房屋不享有产权，无权要求我们腾退房屋。

诉讼中，薛晓珍提交建材公司行政保卫部加盖公章的通知一份，通知落款时间为2007年11月24日，内容为：经公司核查，你已将公司以优惠价格出售给你的2号楼5单元503号两居室房产出售他人，违反了公司相关规定。公司决定收回你的房产，限你在收到本通知后三个月内清退现住户，交回房产钥匙。针对上述通知，方何英表示该通知仅由公司行政保卫部出具，不具有证明产权单位对双方之间买卖房屋提出异议的证明效力，但方何英等未向本院提交产权单位同意双方买卖房屋的相关证据。

法院经审理认为，薛晓珍向房屋产权单位出资购买住房，但至今房屋产权登记情况并未发生变更，因此，诉争房屋的所有权人仍为建材公司，薛晓珍非涉诉房屋的产权人，薛晓珍不具有对该房屋的处分权，仅对诉争房屋享有使用权。薛晓珍与方何英签订《售房协议》，属于无处分权人处分他人财产，在此情况下需征得实际产权人的同意，或实际产权人追认。方何英等虽对薛晓珍提交的通知提出异议，但其亦未提交有关产权单位同意出售或追认《售房协议》效力的相关证据。故薛晓珍与方何英签订的《售房协议》无效，方何英的赠予行为亦无效，按照无效合同的处理规则，方何英及其侄子应当将取得的房屋返还给薛晓珍，在法院履行了释明责任的情况下，方何英坚持认为合同有效，有要求赔偿装修损失，没有提出返还房款等费用，依照不告不理的原则，本案对此不予处理，也无法作出处理，双方可另行解决。据此，法院最终判决：1.薛晓珍与方何英签订的《售房协议》无效。2.方何英等于本判决生效之日起90日内将诉争房屋腾退给薛晓珍。驳回方何英的反诉请求。

无权处分

本案中，诉争房屋是建材公司出售给薛晓珍的，但法院为什么认定薛晓珍无权处分该房屋呢？这是因为公有房屋具有特殊性，在住房体制改革的早期，很多公有房屋虽然以出售的名义与职工签订合同，但是其还是一种福利分房体制，房屋的所有人只是将房屋的使用权给予职工，并未将处分权一并给予。所以这种房屋的一个特征就是不像改革后期房改房那样办理房屋从单位集体产权分割到职工个人产权的过户手续。所以本案的房屋所有权还是属于建材公司，薛晓珍出卖的行为属于无权处分。那么什么是无权处分呢？无权处分又会产生哪些法律后果呢？

《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”所谓无权处分行为，是指无处分权的人以自己的名义对他人权利标的所实施的处分行为。“处分他人财产”，是指对他人财产的法律上的处分，包括财产的赠与、转让、设定抵押等等。处分财产只能由享有处分权的人行使。即使是对公共财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应有的份额，而无权擅自处分共有财产。某个共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产也构成无权处分。

无权处分行为订立的合同在以下两种情况下是有效的：第一，经权利人追认。“权利人”是对财产有处分权的人，一般是财产的所有权人。“追认”是一种单方的意思表示，目的在于使无权处分的行为具有法律效力。追认必须明确地作出意思表示。追认的意思表示可以直接向相对人作出，也可以向无权处分人作出。如果权利人事后向处分人作出追认，实际上是委托处分人处分自己的财产，在此情况下，合同的主体巳经发生了变化，合同的一方当事人由处分人变成了真正享有财产处分权的人。第二，无处分权人订立合同后取得了处分权。

这是指无处分权人在订立合同时对其财产没有处分权。无处分权人事后取得处分权也只能从原权利人处取得处分权，因此，无处分权人事后取得处分权是符合原权利人的意愿的，从而可以消除导致合同无效的因素，使合同有效，因为因无权处分行为导致合同无效的原因是无处分权人侵害了权利人的财产权利。

因无权处分而订立的合同在权利人拒绝追认和处分人事后没有取得权利的状态下是无效的。在权利人追认和处分人事后取得权利之前，该合同的效力处于待定状态。如果权利人拒绝追认，则合同将被宣告无效，当事人自然不必承担履行合同的责任？但无权处分人不会因合同的宣告无效而免除其对权利人应负的侵权责任或返还不当得利的责任。至于买受人，则要根据其为善意还是恶意来决定应否对其加以保护。如果财产已经交付，而买受人接受财产是出于善意，则应当根据善意取得制度取得所有权。如果是出于恶意，当然没有保护的必要。如果财产尚未交付，则从维护权利人利益的角度出发，应在宣告合同无效后，要求无权处分人将财产返还给权利人。买受人虽然并未实际获得财产，但因为在合同未履行前已被宣告无效，一般来说也未遭受较大损失，因此并不违背民法的公平原则。

无效合同的法律后果

本案是非常典型的无权处分的案件。薛晓珍和方何英所签的合同是效力待定的合同。依据目前的证据来看，真正的产权单位不同意该处分，所以属于未予以追认，因此该合同无效，那么无效的合同是不是什么法律效果都不发生呢？其实不是这样的，《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”无效合同和被撤销合同在民法上有返还财产和赔偿损失两种法律后果。

“因该合词取得的财产”，是指合同成立后，一方当事人在准备履行合同和实际履行合同过程中从对方实际得到的财产。这种财产应当予以返还，即一方当事人将自己因该合同取得的财产归还给对方当事人。财产返还有单方返还和双方返还两种方式。如果双方当事人都取得了对方交付的财产，则应该双方返还财产。如果只有一方当事人取得了财产，则只存在单方返还财产的问题。返还财产应当以恢复原状为原则。所谓恢复原状即回复到当事人订立合同前的财产状态。如果财产不能返还或没有必要返还，应当折价补偿。“不能返还”有事实上的不能返还和法律上的不能返还两种情形。事实上不能返还是由于某种客观事实而导致财产无法返还，例如原物灭失且无替代品，商业秘密的泄露等等。法律上的不能返还是法律规定因合同取得的某种财产不能返还，如已经交付的财产已经由取得财产的人转让给了善意的第三人。“没有必要返还”，是指根据实际情况的需要，当事人经过协商认为不必采用返还原物的方式。

合同被确认无效或者被撤销后，将产生损害赔偿的责任。这种损害赔偿必须符合四个条件：第一，损失的存在，也就说，当事人因为合同无效或者被撤销而遭受了损失。这种损失必须是实际发生的损失。包括在订立合同过程中所遭受的损失，还包括在履行合同中所遭受的损失。第二，赔偿义务人有过错。过错的表现形式有很多种，如违反了法律的强制性规定，采用欺诈、胁迫等手段订立合同等等。第三，接受损失赔偿的一方当事人必须无故意违法而使合同无效的情况。如果当事人故意订立违法或者违反社会公共利益的合同而给自己造成财产损失，应当由自己承担损失。第四，损失与过错之间有因果关系。“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，是指对双方或者一方的全部损失，适用过错相抵的原则，由双方根据自身过错的程度和性质，各自向对方承担相应的责任，而不是简单地各自承担自己的损失。

法院的释明权

按照无效合同的结果，人民法院应当判决方何英将房屋返还薛晓珍，薛晓珍应将房款返还方何英，但是本案的处理结果并没有判决返还房款，这是什么原因呢？主要是因为当事人的诉讼请求问题。本案中由于当事人和法院对合同效力的认定有所不同，所以人民法院释明了合同的效力问题，并告知当事人可以变更诉讼请求。但是当事人坚持认为合同有效，坚持原来的诉讼请求，没有依据无效合同的效果来变更诉讼请求，所以人民法院最后只能判决驳回当事人依据合同有效而主张的反诉请求。

随着我国民事审判方式改革的不断发展，民事诉讼体制正在逐步进行调整，释明权理论也在不断的成熟。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第35条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”该条规定了诉讼请求变更中的法院释明权。这条规定的主要目的是，在当事人变更诉讼请求的场合，不适用有关举证时限的规定。按照举证时限制度的规定，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但是由于在诉讼中会发生当事人主张的法律关系性质或者民事行为的效力与法院认定不一致的情形，根据现行制度，法院允许当事人变更诉讼请求，关于变更后提出的证据就不受原指定举证期限的限制。在规定举证期限的例外情形之外，该规定涉及了释明权的问题。根据该规定，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。这里用的是“应当”字样，因此可以理解为释明具有了一种义务的性质或者说告知当事人可以变更诉讼请求是法院的一种职责。

该条规定关于法院释明权的意图在于，节约诉讼资源，因为如果不告知当事人变更诉讼请求，法院必定判决当事人主张的诉讼请求因为主张的法律关系性质错误或者民事行为效力有问题而不能成立。比较常见的是当事人诉讼请求所依据的合同关系实际上是无效的，法院在审理该案件时发现该合同是无效的，按照一些法院审判实务的做法，直接判决合同效力为无效。但这种做法在理论上存在一定的问题，在强当事人处分权的诉讼体制转过程中，这就成为一个诉讼问题。因此最高人民法院的司法解释规定，在这种情况下，人民法院对当事人的诉讼请求变更有释明的义务。