买卖合同纠纷中，因第三人强行居住在房屋内导致上家不能向下家交房，如何解决

 文|杜黄海律师上海君澜律师事务所合伙人

甲和乙2015年5月登记结婚，2015年12月甲父母出资按揭购买一套房屋登记在甲名下，还贷资金来源也来源于甲父母，2017年1月甲和乙公证了《财产约定协议书》，明确该房屋系甲个人财产。

2017年12月甲起诉乙离婚，乙不同意，法院判决不离婚，2018年12月甲第二次起诉离婚，2019年4月底法院判决离婚，离婚判决中明确该房屋和房屋出售款项都与乙无关，乙无权主张，乙未上诉，判决于2019年6月正式生效。

甲、乙第一次离婚诉讼之前，2017年4月甲与丙签订买卖合同，将该房屋以1000多万出售给丙，签订合同时，房屋内无人居住，2018年7月房屋过户至丙名下，过户后甲将门禁卡交付丙后，丙在物业处注销了甲的门禁卡，重新办理了以丙名义的门禁卡，办理了物业的更名。但随后丙发现乙、乙父母通过其他非法方式强行入住到该房屋内，拒不迁出，因此丙拒绝继续收房。

2018年丙以排除妨害纠纷为由，单独起诉乙迁出，一审丙胜诉，判令王某迁出，但是二审改判丙败诉，认为王某有权继续居住。

2019年丙以房屋买卖合同纠纷为由，起诉甲要求甲交房、承担违约金，按照日万分之五计算违约金，计算到实际交房之日。甲应诉，要求追加乙作为本案的第三人，法院尚未同意。

问题：

在甲、丙房屋买卖合同纠纷案件中，甲、丙是否有权申请追加乙、乙父母作为第三人，法院是否应该同意？

如问题中实际案例一样，因为婚姻关系、同居关系、甚至因为债权债务的原因，买卖合同之外的第三人欲对已出售的房屋提出自己的合法或非法的权利，得不到满足的情况下（尤其是在非法的情况下），若第三人在上家完成交房前，采取强行入住房屋的非法方法，由此导致上家迟迟无法完成交房。

在这种状况下，下家起诉上家要求交房，在诉讼过程中，上家或下家申请追加实际居住在房屋内的第三人作为房屋买卖合同纠纷的第三人，要求第三人配合交房，法院是否应当同意，笔者认为法院应当依法予以同意，简要理由如下：

1、如果从纯粹法律理论上考量，房屋买卖合同中，上家所承担的义务为物权和物的双重交付，物权的交付标准为物权转移登记过户，物的交付通俗的说就是房屋本身的交付，假设房屋的物权过户登记后，物/房屋本身没有交付的，按照这种理论，下家尚未掌控房屋本身，就尚未获得房屋本身的控制权，因此上家有权起诉下家交房，以便实际控制房屋，因此一定程度上交房纯理论上可以理解为房屋本身的交接，房屋实际控制权的交接。

在房屋买卖合同纠纷中，如果上家、下级存在纠纷，假设房屋的物权过户后，但上家因自身的主观原因不愿意交房、迁出，下家基于房屋买卖合同交房条款之约定，提出买卖合同纠纷，要求上家交房，法院当应当予以支持。

在部分特定的案件中，因为上家和下家矛盾、分歧较大的情况，下家在提出交房诉讼请求时，一般会进一步明确诉讼请求，要求下家迁出房屋，目的是便于未来实际执行方便，法院也应当予以支持，因为迁出房屋本就是交房（房屋本身的交付）的应有之意，这个在众多的司法案例中都可以得到体现。

2、第三人强行居住在房屋内，一般是基于与上家在房屋物权过户前、过户后有各类纠纷，或第三人认为对房屋享有权利。上家愿意交房的情况下，第三人不配合交房，法院依据申请同意追加第三人的，有利于查清上家无法交房究竟是不是因为第三人强行居住在该房屋内；有利于查明第三人有无权利继续居住在房屋内；有利于查明第三人是否同意下家的诉请主动搬离等等，这些实际上都属于案件基本关键事实问题。

查明以上事实后，法院若认定第三人无权继续居住在房屋内，则可以判令其迁出，保证上家明确同意控制权的转移可以得到切实履行；若查明第三人有权继续居住在该房屋内，上家出售房屋属于无权处分、无效处分，则法院可能无法判令第三人迁出。

3、追加第三人根本不改变房屋买卖合同纠纷诉讼案由所固定的法律关系性质，按照民诉法的相关规定，第三人分为有独立请求的第三人、无独立请求的第三人，无论是那一种，追加第三人后，该第三人的诉讼地位实际并不属于案件被告（否则应该直接追加为被告，而不是追加为第三人），原案件的案由、法律关系性质本身不会改变。民事诉讼法从未规定第三人必须是合同当事人，众多租赁合同终止或解除纠纷中，都一并附带审理要求腾房的诉讼请求，若实际居住人是第三人，实践中法院都可以依法追加实际占用人作为第三人，查明事实后判决第三人是否应当迁出，在房屋买卖合同纠纷中法律的理念应当是一致的，不能因为实践中房屋买卖合同纠纷中追加第三人的情况较少，就按照固定思维模式来处理，法官应当保证的如何做到公平、合理的定分止争，而不是一成不变的思维模式，机械的流水操作。

4、司法实践中，一旦法院追加第三人，可能造成诉讼程序延长，法官工作量增加，但却往往有利于做到案结事了，这个也是诉讼程序中第三人制度设立的价值，司法手段应当是解决经济纠纷的终结手段，若法院在当事人依法申请后，拒绝追加，法院只简单的判决支持交房，但实际上上家和下家谁无法获得房屋本身或房屋控制权本身，强行恶意居住的第三人却可以安安稳稳的居住在房屋内，上家、下家却不能寻求司法手段保护，这是不应该发生的误会。

5、假设法院不同意追加成立，下家诉请上家交房；上家同意认可房屋本身或房屋控制权交付给下家，法院应当判决支持。判决生效后，第三人仍然强行居住在房屋内，因为判决文书并没有明确第三人需要配合迁出的表述，法院无法对第三人强制执行，实质上导致法院判决上家向下家交房的诉讼请求根本无法实际执行，该判决内容能否得到履行，完全取决于第三人的自由意志，而不是司法强制力的保障，那当事人该如何信服法院。

假设法院不同意追加成立，此前已完成过户，上家没有物权、下家有物权；法院判决后，上家同意房屋控制权交付给下家后，但下家实际也没有基于法院判决书实际取得房屋控制权。若不在一个案子中一并处理，那谁有权利基于控制权，再另行起诉要求第三人迁出，可能谁起诉，都存在巨大的理论争议。

在实际司法实践中，上海地区法院在(2014)松民三(民)初字第2681号、(2015)沪一中民二(民)终字第203号，赵某某诉石某某、第三人张某、张某2、於某某房屋买卖合同纠纷案一审、二审的典型案例中，均在原告提起交房的诉请情况下，依法同意追加房屋内实际居住人作为案件的第三人，最终判决第三人迁出房屋，实际切实做到案结事了，解决了当事人的纠纷。

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附：典型案例

赵某某诉石某某房屋买卖合同纠纷案

上海市松江区人民法院

民事判决书

(2014)松民三(民)初字第2681号

原告赵某某。

被告石某某。

第三人张某。

第三人张某2。

第三人於某某。

原告赵某某与被告石某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，根据原告申请，本院追加了张某、张某2、於某某作为本案第三人参加诉讼。后张某作为有独立请求权的第三人提出了相关请求，本院予以受理。本案于2014年10月13日、11月24日公开开庭进行了审理。原告赵某某的委托代理人、第三人张某以及三名第三人的共同委托代理人张波到庭参加诉讼。被告石某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告赵某某诉称：2013年10月23日，原告从被告处购买松江区九亭镇淀浦河路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，双方签订了房屋买卖合同。合同约定被告应于2014年6月30日前将上述房屋交付原告。但目前第三人张某、张某2、於某某居住在系争房屋内，被告未能履行交付房屋的义务。故原告请求法院判令：1、被告交付系争房屋；2、第三人搬离系争房屋。

被告石某某辩称：系争房屋为被告出资购买，第三人张某无任何权利。即便第三人张某有过出资，现在此房屋归原告所有，张某也无任何理由居住在内。现被告同意配合交房，但三名第三人居住在内导致原告无法及时收回房屋。

第三人张某辩称：2003年12月，第三人涨潮与被告石某某为长期共同生活而决定购买系争房屋，具体由被告出面购买。为此，第三人张某支付了首付款9万元以及2012年7月前系争房屋上的贷款。同时，第三人张某还对系争房屋进行了装修，后与被告居住在此房屋中。2013年10月，被告擅自将房屋出售给原告，致使第三人张某对房屋的权利受到严重侵害。故不同意原告的诉讼请求。同时，请求法院判令原、被告之间的房屋买卖合同无效。

第三人张某2、於某某辩称：同意第三人张某的意见，不同意原告的诉请。

对于第三人张某所提出的诉讼请求，原告辩称：原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，且原告已经取得了系争房屋产权。

对于第三人张某所提出的诉讼请求，被告辩称：系争房屋为被告所购买，第三人张某对此房屋不享有权利。不同意第三人张某所提出的诉讼请求。

经审理查明：2004年2月，被告石某某登记为上海市松江区九亭镇淀浦河路XXX弄XXX号房屋(系争房屋)的产权人。被告与第三人张某原系男女朋友关系。

2013年10月23日，被告石某某作为甲方、卖售人，被告赵某某作为乙方、买受人，经案外人上海天盟房地产经纪有限公司居间，签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定乙方向甲方购买上海市松江区九亭镇淀浦河路XXX弄XXX号房屋；房屋转让总价款为370万元；甲方应于2014年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同另对房屋过户时间、付款时间和方式等事宜做了约定。

同日，被告石某某作为甲方、出售方，被告赵某某作为乙方、买售方，经案外人上海天盟房地产经纪有限公司居间，签订《房屋转让补偿协议》，约定除了《上海市房地产买卖合同》约定的总房价款370万元，乙方还需支付甲方房屋装修转让款210万元。《房屋转让补偿协议》另对其他事项进行了约定。

　　当日，被告收取了原告首付款(含定金)111万元。

2013年12月13日，被告收取原告购房款100万元。

2013年12月23日，被告收取原告购房款189万元。

2014年1月3日，原告取得了系争房屋的上海市房地产权证。

后原告以银行贷款方式支付了被告160万元。

另查明：2013年12月26日，本院受理了张某与石某某同居关系析产纠纷一案。该案中张某要求石某某支付系争房屋购房款95万元、房屋增值收益100万元、房屋装修款30万元。2014年8月29日，本院作出(2014)松民一(民)初字第12号民事判决：一、石某某于判决生效之日起十日内支付张某房屋投资款606,766.26元；二、石某某于判决生效之日起十日内支付涨潮上海市松江区九亭镇淀浦河路XXX弄XXX号房屋增值收益款222万元。至本院作出本案判决时，(2014)松民一(民)初字第12号案件尚在二审审理中。

再查明：原、被告曾于2013年10月17日签署了《淀浦河路XXX弄XXX号房屋家电家具清单》。

以上事实，有上海市房地产买卖合同、房屋转让补偿协议、上海市房地产权证、收据、个人住房借款担保合同、照片、笔录以及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为：系争房屋原先登记的权利人为被告。根据不动产登记公示公信的原则，原告基于系争房屋的产权登记，与被告达成房屋买卖的合意，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现房屋已经登记在原告名下，而且被告亦同意交付房屋，故本院对原告要求被告交付房屋的请求予以支持。关于第三人张某要求确认原、被告之间合同无效的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。第三人张某、张某2、於某某应当迁出系争房屋。

综上，依照《中华人民和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：

　　一、被告石某某于本判决生效之日起二十日内向原告赵某某交付上海市松江区九亭镇淀浦河路XXX弄XXX号房屋；

　二、第三人张某、张某2、於某某于本判决生效之日起二十日迁出上海市松江区九亭镇淀浦河路XXX弄XXX号房屋；

　　三、驳回第三人张某所提出的诉讼请求。

　　原告赵某某所提诉讼的案件受理费160元、减半收取80元，由被告石某某负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)；第三人张某所提诉讼的案件受理费40元，由第三人张某负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　员张　利

二〇一四年十一月二十四日

书　记　员万小兰

张某等诉赵某某等房屋买卖合同纠纷案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2015)沪一中民二(民)终字第203号

　　上诉人（原审第三人）张某。

　　被上诉人（原审原告）赵某某。

被上诉人（原审被告）石某某。

原审第三人张某2。

　　原审第三人於某某。

上诉人张某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审认定，2004年2月，石某某登记为某某某某房屋（以下简称系争房屋）的产权人。张某与石某某原系男女朋友关系。2013年10月23日，石某某作为甲方、卖售人，赵某某作为乙方、买受人，经案外人上海甲房地产经纪有限公司居间，签订《上海市房地产买卖合同》一份（合同编号：1870×××），约定乙方向甲方购买系争房屋；房屋转让总价款为人民币（以下币种同）370万元；甲方应于2014年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同另对房屋过户时间、付款时间和方式等事宜作了约定。同日，石某某作为甲方、出售方，赵某某作为乙方、买售方，经案外人上海甲房地产经纪有限公司居间，签订《房屋转让补偿协议》一份，约定除了《上海市房地产买卖合同》约定的总房价款370万元，乙方还需支付甲方房屋装修转让款210万元。《房屋转让补偿协议》另对其他事项进行了约定。当日，石某某收取了赵某某首付款（含定金）111万元。2013年12月13日，石某某收取赵某某购房款100万元。2013年12月23日，石某某收取赵某某购房款189万元。2014年1月3日，赵某某取得了系争房屋的上海市房地产权证。后赵某某以银行贷款方式支付石某某160万元。

原审另查明，2013年12月26日，上海市松江区人民法院受理了张某与石某某同居关系析产纠纷一案。该案中张某要求石某某支付系争房屋购房款95万元、房屋增值收益100万元、房屋装修款30万元。2014年8月29日，该院作出（2014）松民一（民）初字第××号民事判决：一、石某某于判决生效之日起十日内支付张某房屋投资款606,766.26元；二、石某某于判决生效之日起十日内支付张某某某某房屋增值收益款222万元。至本案判决时，（2014）松民一（民）初字第××号案件尚在二审审理中。

原审再查明，赵某某与石某某曾于2013年10月17日签署了《某路某弄39号房屋家电家具清单》。

原审审理中，赵某某请求法院判令：1、石某某交付系争房屋；2、张某、张某2、於某某搬离系争房屋。石某某辩称：系争房屋为其出资购买，张某无任何权利。即便张某有过出资，现在此房屋归赵某某所有，张某也无任何理由居住在内。现石某某同意配合交房，但张某、张某2、於某某居住在内导致其无法及时收回房屋。张某则不同意赵某某的诉讼请求，请求法院判令赵某某与石某某之间的房屋买卖合同无效。张某2、於某某辩称：同意张某的意见，不同意赵某某的诉请。对于张某所提出的诉讼请求，赵某某辩称：赵某某与石某某之间的房屋买卖合同合法有效，且赵某某已经取得了系争房屋产权。石某某辩称：系争房屋为石某某所购买，张某对此房屋不享有权利，不同意张某所提出的诉讼请求。

原审认为，系争房屋原先登记的权利人为石某某。根据不动产登记公示公信的原则，赵某某基于系争房屋的产权登记，与石某某达成房屋买卖的合意，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现房屋已经登记在赵某某名下，而且石某某亦同意交付房屋，故对赵某某要求石某某交付房屋的请求予以支持。张某要求确认赵某某与石某某之间买卖合同无效的主张，无事实和法律依据，不予支持。张某、张某2、於某某应当迁出系争房屋。

原审法院审理后于二○一四年十一月二十四日作出判决：一、石某某于判决生效之日起二十日内向赵某某交付某某某某房屋；二、张某、张某2、於某某于判决生效之日起二十日迁出上海市某区某镇某路某弄39号房屋；三、驳回张某所提出的诉讼请求。赵某某所提诉讼的案件受理费160元，减半收取80元，由石某某负担；张某所提诉讼的案件受理费40元，由张某负担。

判决后，张某不服，上诉于本院称：不动产登记公示公信原则不能对抗不动产隐名共有人的合法权利，更不能免除石某某擅自处分共有财产的侵权责任。赵某某与石某某就系争房屋签订的买卖合同因侵权而无效。上诉人请求撤销原审判决，将本案发回重审或者改判确认赵某某与石某某就系争房屋签订的买卖合同无效。

被上诉人赵某某辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人石某某辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人张某2、於某某称：同意张某的上诉请求。

经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

本院另查明，本院于2015年1月15日以（2014）沪一中民一（民）终字第27××号[原审案号（2014）松民一（民）初字第××号]一案作出终审判决，维持原审判决第一项，即石某某支付张某系争房屋投资款606,766.26元，撤销第二项，改判石某某支付张某系争房屋增值收益款120万元。

本院认为，当事人的合法权益受法律保护。系争房屋在出售时，产权登记在石某某一人名下，基于不动产的公示、公信原则，赵某某作为买受人有理由相信石某某是系争房屋的完全权利人，赵某某支付了房款也取得了系争房屋的产权证，双方之间的买卖合同应为合法有效，赵某某对系争房屋的合法权益理应得到保护。张某并未提供证据证明石某某与赵某某之间存在恶意串通损害其利益的情节，其对系争房屋相应的权利已经另案生效判决作了处理，张某在本案中再主张赵某某与石某某就系争房屋签订的买卖合同无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。张某、张某2、於某某理应迁出系争房屋，由石某某向赵某某交付房屋。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　上诉案件受理费人民币160元，由上诉人张某负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长顾　依

代理审判员娄　永

代理审判员蒋庆琨

二○一五年三月二日

书　记　员许　晶