房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同

    2016年3月24日上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》 （沪府办发〔2016〕11号），该文件主要条款中在限购、限贷上政策上相对于以往都更加严格。

   从严执行住房限购政策（限购）方面：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

   实行差别化住房信贷政策（限贷）方面：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

该政策是突然发布且立即施行，按照以往经验，极有可能出现一波违约潮（买受人因为不具有购房资格或贷款成数不足，房屋买卖合同因为客观原因无法继续履行，不得不解除房屋买卖合同）。

由此而导致：房屋买受人能否以自己限购为由，要求解除房屋买卖合同？房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同？因为限购、限贷政策调整导致合同无法继续履行，买受人是否需要承担违约责任等问题，法院会如何处理、如何判决，实际上对于上述问题其实目前司法实践中争议的各类观点较多。

上海百悅律师事务所合伙人律师、上海资深房产律师杜黄海律师为大家解读目前上海地区法院处理此类问题的倾向性研究观点。（杜黄海律师申明：上述观点仅是本律师知悉和发表的个人观点，不代表法院最终判决结果，也并非任何形式的承诺或保证，应当具体案情具体分析。从法律适用的角度来看，法院对于此类因限购、限贷政策调整导致的买卖合同纠纷，法院在审理过程中进行利益衡平必须区分案件不同的情况，设置严格的法律要件，防止判决的随意性，重点引用合同法关于违约责任承担的“可预见”原则，强化利益衡平的法理基础，从而相对缓和地消化政策因素，同时会避免使用抽象概念，防止判决中的概念性表述演变成刚性的舆论导向，封闭了个案差别认定的法理空间。）

    1、对涉“限贷令”与“限购令”案件中当事人导致合同解除的违约责任的处理建议为：

    第一，对涉“限贷令”案件的处理：明确约定以贷款付款的，如确实纯粹因“限贷令”导致无法取得贷款的。（1）对“一手房”，可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责；（2）对“二手房”则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错，符合以下要件的，可向当事人释明由其提出请求，判决适当减少合同解除的违约金：一是合同签订在政策发布前；二是买受人纯粹因 “限贷令”而无法取得贷款，而不是可归责于买受人的其他原因，比如个人信用记录等；三是最后一项导致受到政策制约的贷款、过户的时间在系争合同（包括定金协议）签订之前；四是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；五是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同。符合上述全部五个要件的，方可调整违约责任，具体调整尺度可以个案掌握，鉴于上海市当前“二手房”买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%，建议一般情况下以一半为宜，但并不免除当事人迟延履行的违约责任，定金合同按照定金罚则处理；对于买受人主观存在过错，如不积极告知贷款情况，未及时提出解除合同，拖延履行合同，后又提出解除合同的，应按照合同违约责任处理。合同签订在政策发布后的，买受人应按照合同承担违约责任。

第二，对涉“限购令”案件的处理：针对 “一手房”，可免除买受人责任；针对“二手房”，符合以下要件的，可以免除买受人导致合同解除的违约责任，但出卖人可举证证明其实际损失，由买受人赔偿：一是合同签订的时间在政策发布之前；二是最后一项导致受到政策制约的过户的时间在系争合同（包括定金合同）签订之前；三是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；四是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同（定金合同按照定金罚则处理）；合同签订在政策出台后的，严格按照合同约定处理，买受人应承担合同解除的违约责任（出卖人明知的情形除外）。

    2、出卖人的违约责任认定问题

    涉楼市新政的房屋买卖纠纷中，若出卖人存在违约行为，亦应承担相应的违约责任。出卖人的违约行为可分为一般性的违约行为与导致买受人遭遇调控政策的违约行为，前者可按照合同约定处理，而后者的情况较为复杂，当前实践中已经出现的三类典型案件是：一是负有合同备案义务的开发商迟延履行合同备案手续；二是负有过户义务的二手房出卖人迟延履行过户手续，导致买受人遭遇“限购令”限制，无法过户；三是出卖人未完全履行贷款申请的配合义务，导致本可在政策出台前取得贷款的买受人贷款不成。

    对于上述三类案件应区别处理：第一类属于出卖人的违约行为与合同解除存在直接的因果关系，故可以适用合同解除的违约责任。须注意的是，虽然出卖人构成违约，但这种违约后果并非其在签约时能够完全预见的，毕竟合同备案在交易习惯中只是开发商的附随义务。因此，买受人实际损失的认定应当受到合同法“可预见”原则的限制，买受人主张适用合同解除违约金的，法院应向出卖人释明提出减少违约金的请求，通过对比约定的违约金与实际损失进行利益衡平，建议以双倍返还定金金额为宜；针对第二类案件，履行过户义务属于出卖人的主义务，如果由于出卖人不及时履行该义务而导致买受人遭遇“限购令”，则属于出卖人的根本违约，应支持买受人解除合同，并由出卖人承担迟延履行及合同解除的违约责任；至于第三类案件，虽然出卖人的违约行为与贷款不成有直接因果关系，但贷款不成与合同解除并无直接因果关系，故不适用合同解除的违约责任，在此情况下，应认定买受人有权解除合同并免负违约责任。