【案例简介】

2008年3月，谈先生与翟先生签订了《二手房买卖合同》，合同约定“谈先生将位于苏州市旧学前的房屋转让给翟先生，房款为120万元，翟先生在签订合同后10内支付首付款30万元给谈先生，谈先生应于收到首付款10日内将房屋交付翟先生使用，双方定于2008年7月5日到苏州市房产交易登记管理中心办理过户登记手续，如因一方的原因致使交易不成功，应向对方支付房价款的5%（即6万元）作为违约金。”签订合同后，翟先生依约支付了首付款，谈先生同样依约将房屋交付翟先生使用。由于楼市行情在此期间一路上涨，上涨的价格已经超过了合同中约定的违约金数额，谈先生于是萌生了以承担6万元违约金的代价来取消交易解除合同的想法，但翟先生拒绝了该方案。2008年11月，翟先生向法院起诉，要求谈先生履行《二手房买卖合同》办理过户手续。

 【律师说法】

律师认为：合法有效的合同应当严格按照约定及时、全面、实际履行。本案中，谈先生在与翟先生签订合同后，看到房价上涨，上涨的价格甚至已经超过了其与翟先生签订合同中约定的违约金数额，因此萌生了以违约代替不履行合同的想法，但翟先生并不同意其提出的方案。本案中房屋尚未交易给第三人，具备办理房屋的交易过户手续的条件。

《合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”此款要求合同当事人实际履行合同，包括两方面含义：一是合同双方应严格按约定的标的物履行，不得擅自以其他标的物代替约定的标的物，从而变更合同；二是合同一方当事人不履行或不完全履行时，首先应承担按约履行的责任，不得以偿付违约金或赔偿损失来代替合同的履行，对方当事人有权要求其实际履行。如果允许合同当事人随意以支付违约金或赔偿损失的方式来代替实际履行，合同的法律效力也就不存在了，商品交易的市场秩序也就难以为继。所以，回到本案，律师认为，翟先生要求谈先生继续配合办理过户手续的要求应该得到支持。