【案例简介】

邹先生和章小姐系夫妻，婚后购买了一套商品房，登记在章小姐一人名下。2009年章小姐与缪某签订了《房屋买卖合同》，缪某很快支付了全部房款。眼看房价一天一个价，章小姐后悔自己价格卖得过低，于是以签订合同未经丈夫邹先生同意为由主张合同无效，拒绝办理房屋过户手续。无奈之下，缪某诉至法院，请求确认合同有效，并要求判决章小姐继续履行合同，办理交易过户。

 【律师说法】

 在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效。但若第三人善意，有偿取得该财产的，则应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的共有人赔偿。本案中房屋虽然登记在章小姐一人名下，但因是夫妻关系存续期间取得，故仍属于夫妻共同财产。一方擅自处理共同财产的一般无效，但善意取得的除外。根据《物权法》规定，善意取得必须满足三个要件：

 一、受让人受让不动产或动产时是善意的；

 二、以合理的价格转让；

 三、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，缪某虽然已经付清了全部款项，但尚未办理过户登记，产权未转移，所以缪某并不符合善意取得的条件。但章小姐对《房屋买卖合同》的签订存在一定的过错，应当承担缔约过失责任。

上海房产律师提醒买房人，在签订买卖合同时，应该要求卖房人出示其配偶委托代办交易手续的委托书或者同意出售房屋的书面证明，以保证交易安全。如果卖房人不同意这种做法，则双方可以约定大部分房款在办理产权过户登记以后再支付，否则一旦在过户前发生纠纷，合同被认定为无效，能否追回房款将面临巨大法律风险；并且法律规定只有在房屋办理了过户登记后，买房人才有可能根据善意取得规则获得房屋所有权。