楼书吹得天花乱坠 入住后方知上当受骗
Z先生是N市一名公务员，2004年“五一”节，他在逛百货商场时，一位身披彩带的售楼小姐在商场门口热情地向他发送了一份名为“天空之都”楼盘的彩页广告。Z先生早就准备买房了，他一接过广告单，立即被广告中的精美图画吸引。
当Z先生随售楼小姐来到“天空之都”售楼处时，只见现场聚集了许多准备购房的客户。一位售楼先生一边指着沙盘，一边声情并茂地讲解道：将由美国景观大师负责“天空之都”的景观规划设计，将在天空之都大厦1楼建高达9米的N市唯一热带生态雨林水景大堂、16楼建公共餐厅、31楼建多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级皇家云顶俱乐部、顶层建立直升机停机坪；业主购房后，开发商将送给每位业主6万元会所VIP储值卡，凭卡可在37、38层云顶俱乐部享受贵宾服务。
“你们讲的这些都能兑现吗？”Z先生满脸疑惑地看着售楼人员。售楼人员将一沓资料递给他说：“我们讲的这些都写进楼书了，白纸黑字还会有假吗？”
Z先生见确实如其，便放心了。当时周边楼盘均价在15000元左右，但该楼盘却开出了罕见的每平方米28000元的价格。虽然价格不菲，但Z先生觉得有如此优秀的软环境，还是值得购买的。于是他和许多客户一样，当即与开发商签订了购房意向书。当年5月14日，他又与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定2006年12月31日前开发商向他交付所购房屋。
签完合同后不久，Z先生将平时省吃俭用积攒下来的钱全部拿了出来，并向亲友借了一些资金，依约向开发商支付了全部购房款。2007年初，Z先生拿到新房钥匙后才发现开发商出现不少违约行为：楼书原先载明的窗户是防光、防紫外线的软镀膜窗，现在却换成了普通窗户；原先约定的防盗门也变成了防撬门；为了节省变电成本，合同规定10KW户的用电标准被开发商改成了8KW户。
对于这些问题，Z先生没有过多计较，令他最不能容忍的是，当初楼书中宣传的也是他最看中的软环境却全部落空了：原来宣称一楼要建的热带生态雨林水景大堂，却连一点水也没有；计划16楼建餐厅、31楼建多媒体国际会议中心，事实上却空空荡荡；承诺37、38层建豪华超五星级皇家云顶俱乐部，竟成了空中楼阁；答应送给业主6万元会所VIP储值卡，成了一纸空文；号称在楼顶建立直升机停机坪，然而，楼顶却耸立着许多柱子，连玩具直升机都放不下……
开发商拒不兑现 业主索赔一审败诉
“当初楼书中宣传的这些设施为什么都没有？”Z先生找到开发商询问缘由。
起初，开发商以工期紧为借口加以搪塞，后来索性避而不见。2007年9月，Z先生和其他多名业主拿着楼书将开发商负责人堵在办公室内，这时，开发商才不慌不忙地指着楼书最后一页一行不起眼的小字说：“楼书中已经明确规定了‘楼书仅供参考，一切以商品房买卖合同为准’，而双方签订的合同中有水景大堂、国际会议中心、皇家俱乐部、停机坪等设施吗？没有！”
“你们的楼书放在售楼处现场送给想买房的客户，楼书应该是合同的一部分！”Z先生理直气壮地回答。然而开发商再次指着楼书上的小字说：“当初在发送楼书时，我们就在上面明确规定了‘解释权归开发商’了，现在我们的解释是，楼书不是合同的一部分。”
怒不可遏的Z先生联合其他44名业主委托律师将开发商告上了法院，以开发商违约为由，向其索赔600余万元，平均每户业主索赔16万元左右。
法庭上，原告认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商提供的广告楼书，约定明确，应当视为要约。即使该约定未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
而被告辩称，楼书等宣传资料中关于热带生态雨林水景大堂等公共设施的描述属于要约邀请，并非要约，只有在特定的情况下才能构成要约和合同的附件，即这种说明和允诺必须具体明确，必须载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。同时，这些宣传资料还必须对商品房买卖合同的订立有重大影响。而本案中的楼书宣传资料并不符合上述要求，且楼书中已经告知交付的具体标准以书面合同为准。
业主们反问开发商：楼书中载明的建高达9米的N市唯一热带生态雨林水景大堂、16楼建公共餐厅、31楼建多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级皇家云顶俱乐部、顶层建立直升机停机坪，难道这些还不够具体明确吗？当时周边楼盘每平方米价格仅有15000多元，而被告开发的天空之都楼盘凭什么卖到28000元以上，还不是楼书中这些公共设施的描述抬高售价吗？
开发商继续辩称，即使楼书上的内容构成要约，被告的行为也不构成违约。因为楼书中并未明确约定上述设施交付的时间和交付标准。当初双方契约中约定的交房日期是交付业主购买的商品房时间，并不包含原告所主张的公共设施。
在原、被告双方为楼书是否构成要约争论得不可开交时，法院认为，原告要求被告按楼书宣传资料中的描述向其交付的公共设施，是为全体业主服务的,故即使被告楼书宣传资料中对上述公共设施的描述构成要约，但在800多户全体业主或多数业主未形成一致意见的情况下，原告44名业主作为部分业主起诉,不具备主体资格。
2008年11月，法院一审驳回了原告的诉求。
谁说吹牛不犯法 二审改判开发商违约
一审宣判后，Z先生等业主不服判决，于是向二审法院提起上诉。
二审法院没有对楼书是否成为合同组成部分采取回避态度。法院认为，开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且上诉人也陈述就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房。由此可以认为，楼书中的这些描述对于上诉人决定是否订立商品房买卖合同有重大影响，因此，该楼书应该成为合同的内容。
楼书中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是在封底位置，且该文字字体很小，和其他内容相比不易为阅读者观察到，且该文字是对提供楼书的开发商一方的义务的限制，因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除义务的依据。
开发商转而辩称，Z先生等上诉人诉称的争议焦点属于小区的公共设施及公共配套服务，根据《物权法》的相关规定，对于上述公共设施，业主享有共有和共同管理的权利，但业主行使权利的方式只能是业主大会或者业主委员会的名义行使，而上诉人不能代表全体业主行使上述权利，因此一审法院认定上诉人作为部分业主起诉，不具备主体资格是正确的。
然而，“天空之都”一直没有成立业主委员会。没有成立业委会的小区，业主难道就不能维权吗？二审法院给出了否定的回答。法院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，本案所涉法律关系是合同法律关系，上诉人要求开发商承担责任的基础是双方签订的商品房买卖合同，其请求权基础在于双方合同中对开发商所交付的商品房的具体约定。从上诉人主张的权利来看，是基于合同中的约定，而不是上诉人分别作为商品房的所有人所享有的物权，因此本案应是违约之诉。
Z先生等44人作为与开发商签订的买卖合同一方，是本案的有直接利害关系人，符合起诉的条件。本案属于共同诉讼，符合法律规定的共同诉讼条件，故本案上诉人主体适格。原审判决认定上诉人主体不适格的理由没有法律依据，应予以纠正。
见此，开发商当庭承诺兑现这些设施的建设，将于2009年12月3日前开放会所、公共餐厅、多媒体会议室等功能，为广大业主提供服务，否则将依法承担相应的法律责任。
二审法院认可开发商的这些承诺，但指出，与合同约定的交付时间相比已经构成迟延交付，开发商应对这些设施承担迟延交付的责任，况且实际建设的9米高的大堂只有4米左右，停机坪的建设也并不符合合同的约定，因此，开发商应承担违约责任。结合开发商向上诉人发放的VIP储值卡面值为6万元，2009年10月，二审法院作出终审判决，酌定判定开发商赔偿上诉人每户60000元，并承担一、二审的所有诉讼费用。
律师分析案情 要约与要约邀请有区别
此案中，Z先生等业主认为，开发商的楼书是要约，是合同的一部分，而开发商却认为是要约邀请，没有法律约束。那么，要约与要约邀请有何区别呢？
上海房地产律师认为，根据我国《合同法》规定，要约与要约邀请主要区别在于：要约是对特定人发出的，希望订立合同的意思表示，发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人，要约一经受要约人承诺，即对要约人具有法律约束力；而要约邀请则是向不特定的多数人发出的、希望他人向其发出要约的意思表示。要约邀请无论对于发出邀请人还是接受邀请人，都没有法律约束力。 由于房地产楼书、广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，从法律性质上分析，房地产楼书、广告一般属于要约邀请，对开发商没有法律约束力。
但是，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，同时符合以下两个条件的要约邀请，即可视为要约：一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，如，称房屋为混凝土结构、小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯二部等；二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。如果同时符合上述这两个条件，即使该说明和允诺未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。如果出卖人交付的房屋及相关设施不符合楼书和广告宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。
因此，上海房地产律师醒消置业者，千万不能对《商品房买卖合同》大意，为避免今后在举证上出现困难，要妥善保管好楼书，在与开发商签订合同时，要牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”的规定，尽量把开发商楼书、广告中承诺的内容写入合同，只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。
【法条链接】
《民事诉讼法》
第五十四条 当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。
第五十五条 诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。
人民法院登记的权利人可以推选代表人进行诉讼；推选不出代表人的，人民法院可以与参加登记的权利人商定代表人。
代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。
人民法院作出的判决、裁定，对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提起诉讼的，适用该判决、裁定。
建设部《商品房销售管理办法》
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
