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购买二手期房的注意事项
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作者:上海律师事务所房地产律师团队 139 1722 7080  来源:上海律师事务所咨询网  阅读:

    楼市逐步回暖,常有当事人咨询购买二手期房的问题。期房还没有产证,买卖这样的房子违法吗?如果能买,买卖过程中会有怎样的风险呢?需要注意什么样的交易细节呢?笔者专门为此撰文,以期对二手期房交易过程中的法律行为起到一定的指导和借鉴作用。

 

    一、期房买卖并不违法

 

    一直有当事人纠结于期房尚未竣工、还没有办出产证,这样的房子是不是可以买卖?买卖合同即使签订,会不会因为违法而无效呢?其实,我们通常所说的“期房限转”是指期房转让不能像通常的二手房买卖那样去交易中心办理预告登记,至于期房买卖合同的法律效力问题,是没有任何影响的。上海高院曾有书面意见指出:不能仅因卖方尚未取得房地产权证而认定转让合同无效,卖方虽然没有取得产证而不享有房屋的所有权,但根据买卖合同享有债权,对债权进行转让是法律赋予的权利。因此“期房限转”政策并不影响二手期房买卖合同的效力,无非是不能办理预告登记而已。     

 

    二、期房买卖中要注意的几个问题

    

    (一)买卖合同只要办了公证就有强制执行力,就不能违约了吗?

 

    买卖双方签订买卖合同后,买方忌惮于卖方将来一房二卖或者干脆不愿意过户,往往会选择在公证机关的公证下签订买卖合同,认为公证过的合同卖方就不能违约了,即使违约买方也可以向法院要求强制过户。其实这是一个大大的误解,公证(包括律师见证)不过是对合同是否违法、是否是当事人的真实意思表示进行第三方证明,并不能起到对合同将来履行情况产生任何约束力的作用,要违约还是要违约,避免不了。    

 

    (二)买方与谁签合同最保险?

 

    期房买卖,通常有两种交易模式:一是买卖双方直接与开发商办理更名手续,即买方直接与开发商签订《预售商品房买卖合同》,卖方完全退出交易,由买方取代原先卖方的地位——这是最保险的期房买卖交易模式,当然前提是开发商愿意配合;二是由买卖双方签订合同,其名为买卖合同,实质却是债权转让合同——这是目前市场上最常见的交易模式。

 

    由于期房本身的特殊性,上海房地产律师建议买方在专业律师的指导下购置期房。以下文字围绕第二种交易模式中的常见法律纠纷展开讨论。

 

    (三)重视《债权转让通知书》

 

    买方如果与卖方签订期房买卖合同,首先要确认卖方是否已经付清了到期该付的房款,再在合同上约定将卖方对开发商的全部权利让渡给买方,同时卖方需要出具一份《债权转让通知书》送达给开发商,因为法律规定债权转让必须通知债务人,否则对债务人不发生效力。(其实严格来说,交房是开发商的义务,给付房款则是卖方的义务,这个义务在转让给买方前也是要经过权利人,即开发商的同意的,否则无效。) 

 

    (四)最大限度避免一房二卖

 

    由于二手期房买卖不能办理预告登记,为了防止卖方在与买方签完合同后,又将房子卖给他人,导致买方的置业期望落空,买卖双方可以约定:卖方将与开发商签订的预售合同、发票等正本交予中介公司或律师事务所保管。——此举可以最大限度避免一房二卖情况的发生。

 

    (五)卖方到时不卖了,买方怎么办?    

 

    如果卖方在拿到小产证后反悔了,不卖了,这个时候买方怎么办?除了按照合同约定追究违约金外,还有其他保障吗?根据合同法的规定,买方除了要求违约金外,还有权要求卖方继续履行合同,也就是要求卖方继续把房子交易过户给买方,因为继续履行同样是一项重要的违约责任,它和违约金并行不悖,可以同时主张。

 

    (六)税费承担需要及早了解

 

    按照期房买卖的通常交易流程,开发商先将房子过户给卖方,卖家再将房子过户给买方,在这个环节中,房子交易了两次,契税也就要征收两次(卖方和买方各缴一次),营业税要征收一次(卖方缴)。买卖双方如果对税费承担没有事先约定,极易在此环节产生纠纷。如果约定税费都由买方承担,卖方只要一个到手价,那么买方一定要做好比买一般二手房缴纳较多税费的思想准备。

 

    总之,虽然说二手期房买卖的行为并不被法律禁止,市场上也多有成功操作的案例,但毕竟少了预告登记这个物权保障环节,卖方毁约的现实风险还是不容忽视的,再怎样精心布置的交易方式,也难免挂万漏一。所以,笔者建议买方在交易过程中,多与开发商沟通,多关注开发商的交易进程,一旦得知卖方已经取得小产证的消息,及时催促卖方办理过户手续。如果发现卖方有怠于履行的迹象,及时向法院起诉,并要做好财产保全工作。只有在事前策划和事后救济中都做到妥善设计,买方才能最终实现收房过户的目的。

 

 

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