【案情简介】

    2009年底，张先生和黄女士达成购房意向书，由张先生以160万元的价格购买黄女士之前购买的期房一套，约定张先生于签署意向书当日向黄女士支付100万元，并在黄女士取得该房屋产权证后三日内签订正式的房屋买卖合同，余款60万元也在那时付清，任何一方违反该约定，需支付违约金10万元。2010年6月，黄女士取得房屋产权证后并未与张先生签订买卖合同，而是以230万元的价格将房屋卖给他人，并完成过户手续。张先生认为，黄女士的行为构成违约，遂要求解除双方签订的购房协议书，退还房款100万元，赔偿违约金10万元和房屋差价损失70万元。

    法院认为，购房意向书是双方的真实意思表示，应属有效。黄女士出于追逐高额利润的目的，将房屋另售他人，属于根本违约。张先生要求解除该协议书的要求是合法的，已经支付的房款100万元应予退还。关于违约金10万元，协议已有明确约定，黄女士应当予以赔偿。关于所称房屋差价损失，根据房屋评估机构的评估，差价约为60万元，黄女士应酌情赔偿张锋20万元。

    【律师说法】

    近年来，随着房价的不断攀升，像前述案例中出于追逐高额利润的目的而撕毁合同，将房屋高价另行出售的情况屡见不鲜，购房人如何保护自身的合法权益值得关注。

    一般而言，一方不履行合同约定的义务构成违约行为，守约方根据合同约定要求违约方支付违约金在情理之中，不存异议。本案的关键在于张先生要求赔偿房价差额70万元的诉讼请求是否具有合法依据，这在审判实践中还有认识上的差异。

根据法律规定，违约方应当赔偿因违约行为而给对方造成的损失，包括直接损失、预期可得利益损失。直接损失指守约方已经支出的损失，包括签订该合同已经支付的勘查费用、车费、调查费用等。预期可得利益损失主要指房屋涨跌损失，该损失的确定原则主要包括：

（1）双方协商确定的，按约定；

（2）双方无法协商确定的，原则上比照最相类似房屋的市场成交价格与买卖合同成交价之间的差额；也可通过专业机构评估确定。

    但根据通常的司法实践，要求违约方赔偿全部差价损失并不现实，因为该损失是可得利益损失，并非现实的费用支出，守约方在合同实际履行的情况下是否一定能得到此利益尚不确定，所以法院一般不会全额支持差价损失的诉讼请求，而是根据双方的实际情况判决酌情赔偿部分差价损失。

    【法条链接】

    《中华人民共和国合同法》第一百十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

《中华人民共和国合同法》第一百十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

    约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。