【案情简介】?xml:namespace>
2008年1月,某餐饮公司与吴女士签订《商铺租赁合同》,租赁位于中山公园附近的三间共计1000余平米的商铺,用于开设韩式料理店。在支付了租赁保证金等共计65万余元后,餐饮公司投入200万元进行为期半年的装修。2008年8月初,餐饮公司拿着租房合同去工商局办理营业执照,却被告知“商铺产权人是新加坡籍华人,其房屋不能用于经营”。(根据建设部等六部委2006年发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定:“境外机构和个人投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的,不得进行经营活动”。)“她用的是中国人名,我们根本没想过她竟是外国人。”餐饮公司深感委屈,还收到了房东发来的律师函,要求解除房屋租赁合同,结清房租以及水电费等。
2010年7月,吴女士将餐饮公司告上法庭,要求支付欠付租金299万余元、物业费84万余元以及供暖费和房屋恢复费等。餐饮公司遂以“租赁行为违反国家有关规定,合同无效”为由提出反诉,要求退还60万元租金押金,并赔偿200万装修费。
【律师说法】
关于本案的房屋租赁合同的效力问题,律师认为:《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》属于行政性的管理规定,并非法律或行政法规,房东将房屋出租的后果是该房无法办理登记注册,但并不损害社会公共利益,双方的合同应属有效。因餐饮公司公司已实际搬离,故合同实际上已经解除。
在责任分配方面,律师认为:餐饮公司做为实际经营者,对于房屋能否用于经营活动负有主要的注意和审核义务,故其对于装修及相关损失应负主要责任,而房东对于自己的房屋是否适于出租使用也应负一定的注意义务。故法院判决餐饮公司支付房东租金、物业费等共计350余万元;吴女士则被判赔偿公司房屋装修损失30万元。
通过此案例,律师建议:在境外投资者在内地(尤其是上海、北京等一线城市)投资房地产越来越普遍的当下,租房者在将房屋用作经营用房的时候,务必谨慎审查产权人的信息,避免遭受损失。