婚前以一方名义购买的房屋婚后共同还贷离婚时房屋所有权如何确定

【基本案情】

2002年5月苏男与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了房屋的首付款，产权登记证上为苏男。2005年3月，苏某与张女结婚，婚后双方共同偿还了房屋贷款100万元。2008年8月13日，苏男与张女在法院主持下调解离婚，但是表示对于住房没有争议，不需要法院处理，所以法院未对房屋进行处理。

2009年张女诉至法院，称双方离婚时未对苏男婚前购买婚后共同还贷的房屋进行分割，主张房屋所有权。

【法院判决】     

法院经审理后判决：（1）被告苏男于本判决生效之日起7日内支付原告张女50万元；（2）房屋归苏男所有。

【律师分析】

本案争议的焦点：婚姻以一方名义购买的房屋婚后共同还贷离婚时房屋所有权如何确定？

根据我国现行《婚姻法》的规定，婚前所买的房产归个人所有，婚后所买的房产属于夫妻共同财产。对比之下，《婚姻法司法解释（三）》第十条的规定明确了这一类情况的房产归属，进一步细化和完善了我国现行的《婚姻法》。《婚姻法司法解释（三）》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

就本条规定而言，值得注意的是，其包含两个层面的意思：一是如果夫妻一方在婚前与房产商签订购房合同，缴纳首付款，并以个人的名义向银行贷款，办理了按揭手续，并将房屋产权证书抵押给银行，那么购房人与房产商间的买卖合同完成，按揭房屋属购房人个人所有。购房人在婚后用夫妻共同财产偿还贷款是履行债务的行为，不发生物的变化，按揭房屋的所有权不因他人参与债的清偿而转移。二是婚前个人购置的房产，因没有取得房产证而不具有所有权，婚后交了部分房款取得房产证，证明该房产是在婚后取得了所有权，即以房产证上的时间确定产权取得的时间。但是，社会公众往往忽视了对本条后半部分规定的解读，这也是最需要解读的。实际上，虽然《婚姻法司法解释（三）》第十条的规定明确了房屋产权的归属，但并不意味着离婚后共同还贷的夫妻中的另一方一无所获。获得房屋产前的一方，依法仍应当支付相应的房屋折价款，在方式上一般以夫妻婚后共同还贷的比例计算房屋的增值为计算标准。

本案中，由于张女主张房屋所有权的请求缺乏事实依据，而法院采用了排除的方法来确定苏某婚前购买婚后共同还贷的房屋的归属，即诉争房屋属于苏男的婚前财产，离婚时不能作为共同财产分割。但是二人婚后共同还贷的100万元，属于夫妻共同共有财产，苏男应支付张女一半。

【法律依据】

1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。