上海房产律师团队，专业处理各类疑难、复杂房地产纠纷(包括但不限于房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、动迁安置房买卖合同纠纷、售后公房纠纷、居间协议纠纷、定金合同纠纷、农村房屋买卖纠纷、房屋拆迁纠纷、商铺租赁合同纠纷、房屋所有权确权纠纷、房产分割纠纷、房产继承析产纠纷、房屋赠与合同纠纷、房产抵押贷款合同纠纷等),具有丰富的经验，能为您提供专业、优质、高效的法律服务。

上海律师法律咨询139 1722 7080（杜律师）

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买房贷款未批准，谁承担房屋买卖合同违约责任

由于国家贷款政策收紧，利率上调，二套房贷贷款成数下降等因素导致买方无法支付多余的房款而导致买卖合同违约的情况大量出现。因为合同具有相对性，对因国家政策导致的贷款无法获批而产生的违约，买方要承担这种违约责任。国家政策变更不属于不可抗力，这种因政策变更产生的风险要由贷款方自己承担，现在有律师提出现这种情况可以使用情事变更原则来处理。针对这种风险，建议买家在签订买卖合同时要综合考虑自己的风险，给自己办理贷款充裕的时间，设置好违约条款，最好把因银行贷款导致的风险在合同或补偿协议里约定清楚。律师建议购房时，对于下家一定要在协议中明确约定，若因为贷款无法办下来，是否属于违约，是否需要承担违约金。

为少交房屋交易税费，采取“黑白合同”等形式“做低”房价的情况在房屋买卖合同纠纷中并不少见，但在近日徐汇法院审理的一起案件中，涉案房价却在合同中被罕见“做高”，买房人王先生之所以这么做，是想以此获得更多银行贷款，从而在不启动首付资金的情况下，“空麻袋背米”买下房屋。然而由于贷款申请未获批准，王先生非但没买到房子，反而被卖家张先生以违约为由推上被告席。法院经审理，一审判令王先生向张先生支付违约金人民币17.6万元。

去年3月初，王先生瞅准了位于本市番禺路的一套商品房，并与房主张先生签订房屋买卖合同。合同约定房屋总价145万元，任何一方如因违约导致交易未完成，将以总房款20%的比例向对方承担赔偿责任。在双方商议购房事宜的过程中，王先生陆续向张先生支付3万元作为定金。

同年6月，双方约定的办理产权过户手续的时间临近，王先生却不见了踪影，张先生在几经联系无着的情况下只得向其发出催告函，告知将在催告期满后解除双方合同，并按双方事先的约定追究王的违约责任。

时间又过去一个多月，王先生依然未露面，于是张先生向法院提起诉讼，要求王先生支付违约金人民币17.6万元。

庭审中，张先生主张的违约金数额让承办法官心生疑问。如果以145万元房款的20%的比例计算违约金，在扣除王先生已支付的3万元之后，所得出的数额与张先生主张的17.6万元并不相符。

在法官的再三追问下，张先生道出隐情。原来，在145万元的合同价之外，双方私下商定的房价实际是103万元。之所以“做高”房价，是因为王先生在买房时十分看好这套房子的升值空间，但又不想动用手头上的资金，于是便与张先生协商，在合同中“做高”房价，以此获得更多的银行贷款，用以支付首付款及剩余房款。尽管“做高”房价会导致交易税费的相应增加，但在房价节节攀升的市场背景下，王先生仍觉得这是一笔只赚不赔的买卖。然而事情的发展并非王先生预想的那么顺利，他“空麻袋背米”的美梦最终落空。

法院认为，张先生和王先生签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。王先生在支付了3万元定金后，并未按约同张先生办理房屋的产权过户手续，构成违约，根据张先生提供的催告函内容，其依法行使合同解除权并无不当，法院予以确认，所主张的违约金并未超出合同约定，应予支持。