案情简介

原、被告于2009年12月8日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于上海市浦东新区**路**弄**号**室的房屋，房屋总价为人民币1380000元，签约时被告妻子及女儿户口在该房屋内，合同约定被告应于2010年8月30日前迁出户口，逾期未迁出则按人民币每天100元向原告支付违约金，逾期15天仍未签出户口的，按买卖合同第十条处理，而双方的《上海市房地产买卖合同》第十条约定的是被告未按合同约定交付房款的违约责任，其明确约定，被告未按合同约定的期限将上述房地产交付给原告的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，逾期超过七日后被告仍未交付的，原告有权单方解除合同，并要求被告承担20%的赔偿款。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告也已经将房屋交付给原告，并办理了房地产过户手续，但至2010年8月30日，被告却未将户口迁出。由于被告始终未将户口迁出，原告聘请律师向法院起诉，要求被告按合同约定承担违约责任，向原告支付违约金6万多元。

法院开庭时，被告不同意原告的诉讼请求，辩称：1、原告房屋尾款未付清；2、原告水电费未付清；3、房屋内户口不是被告本人的，被告不应承担违约责任；4、原告主张的违约金过高。

第一次开庭后，被告即将房屋内户口迁出，后在法官的主持下，双方达成调解协议，被告一次性向原告支付补偿款3万元。

案例评析（本案涉及到的争议焦点）

1、关于户口能否强迁的问题，根据现行的法律及司法解释，法院不受理有关户口迁移的诉讼，因此，即使被告违约不将户口迁出，原告也无法直接起诉被告将户口迁出，而只能要求被告承担户口不迁出的违约责任。

2、根据双方签订的买卖合同第十条约定，被告逾期超过十五日的，原告有权单方面解除合同，但原告也可以不解除合同，而只是要求被告承担逾期的违约金，原告有权选择解除合同或只是要求违约金。

3、虽然被告户口不在该房屋内，但出卖人是被告，迁出房屋内户口的义务应当由被告来承担，而不可能由实际的户口人承担。

4、关于户口不迁出所应承担的违约金是否过高的问题，考虑到户口是否迁出对原告实际使用房屋的影响较小，法院户口不迁出所应承担的违约金审核较严，如果约定的是与房屋未交付相同的违约责任，法院判决时一般都会以违约金过高而予以调低。