上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答
上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答
一、诉讼主体的认定
1．涉及居住物业小区或发生在居住物业小区内的哪些纠纷，业主委员会可以直接起诉？
答：业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行一定手续后，业主委员会可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。
2．业主委员会作为原告起诉，须履行哪些手续？
答：业主委员会为涉及业主公共利益事项欲提起民事诉讼的，须经业主大会或业主代表大会，以合法决定通过。
业主大会或业主代表大会对诉讼与否作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力。业主委员会非因主观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼，业主以业主公约或者其他方式授权业主委员会可以直接提起诉讼的，不需再经过业主大会或者业主代表大会的同意。
3．业主委员会怠于行使权利的，部分业主是否可以就涉及业主公共利益事项提起诉讼？
答：有证据证明，虽经15％以上业主或业主代表要求，业主委员会仍拒不组织召开业主大会或业主代表大会，讨论是否由业主委员会提起涉及公益事项的民事诉讼的，经物业管理区域内50％以上的业主议决决定，也可以选派诉讼代表人，对涉及公共利益的事项，提起民事诉讼。
4．部分业主实施了违反业主公约的行为的，业主委员会能否依据业主公约，对部分业主提起诉讼？
答：业主委员会可以违反业主公约为由，对特定业主提起民事诉讼。
5．业主违反住宅使用公约和物业管理服务合同的，如何确定诉讼主体？
答：特定业主具有违反住宅使用公约行为的，在业主委员会成立以前，相关业主可以作为原告提起诉讼。在业主委员会成立以后，应由业主委员会作为原告提起诉讼。
业主违反物业管理服务合同、或业主与物业管理企业就其他物业服务所作的约定，或者实施了妨碍物业管理企业履行约定服务内容行为的，物业管理企业可以对其提起诉讼。
6．对住宅出售单位拒不提供物业管理服务用房的，业主委员会可否提起民事诉讼？
答：住宅出售单位未按规定提供物业管理服务用房的，业主委员会有权对其提起诉讼。
7．业主在什么情况下，可以对物业管理企业提起诉讼？
答：业主以物业管理企业未履行或者未适当履行服务职能，对物业管理企业提起诉讼的，仅限于其个体利益受到妨碍或损害的情形。其他情形应由业主委员会依照法定程序决定并提起诉讼。
8．业主因相邻方侵权而遭受损害，能否起诉物业管理企业？
答：业主因相邻方实施侵权行为并受到损害的，应以相邻关系纠纷为由提起民事诉讼。如受害业主以物业管理企业不履行管理职责为由，起诉物业管理企业的，法院不予受理。
如业主实施的行为妨碍建筑物的正常使用及有害其他业主共有利益的，其他业主可以共有利益受到侵害为由提起诉讼。
9．涉及居住物业小区内部的哪些纠纷，不能作为民事案件受理？
答：人民法院对下列起诉，不予受理。
（1）因选任、罢免业主代表、业主委员会委员发生纠纷，要求提起民事诉讼的；
（2）业主之间对是否起诉、选聘物业管理企业等内部事务无法形成一致意见，要求提起民事诉讼的。
二、权利、义务的确定问题
10．如果物业管理企业在履行物业管理服务合同中，与业主行使权利发生冲突，并产生纠纷，应该如何处理？
答：物业管理企业在履行对物业的管理职能，或在为业主提供服务中，应避免对业主行使权利构成妨碍。
当履行管理、服务职责与保障业主权利不受侵犯之间发生冲突时，如果该行为的实施，是为全体或多数业主的利益而必须实施的行为，在物业管理企业尽了努力仍无法避免冲突发生的情况下，少数受影响的业主具有给予配合、提供方便的义务。
如果少数业主因履行上述配合和方便义务而遭受损害的，受有利益的其他业主应对造成的损害给予合理补偿。
11．业主在家中被盗或人身受到损害后，能否以物业管理企业收取了保安费为由，要求其承担赔偿责任？
答：物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。
物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外。
12．住宅出售单位与物业管理企业签订的物业管理服务合同，对业主有无效力？
答：住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同，在前期物业管理中，对继受该物业的业主具有约束力。继受该物业的业主不得以物业管理合同非与业主委员会签订而不履行合同约定的义务。但在业主委员会依法成立后，业主委员会有权对前期物业管理服务合同关系作出调整。
13．物业管理企业因对小区内的公用设施疏于管理而给业主造成使用不便或损害的，该如何处理？
答：物业管理企业因未依职责对小区的公用设施进行定期检查、维护或及时抢修，导致公用设施不能正常使用的，物业管理企业应当及时排除妨碍；给业主造成损害的，还应当承担损害赔偿责任。
14．因住宅出售单位未提供物业管理用房而发生争议的，该如何处理？
答：住宅出售单位未按规定提供物业管理服务用房而被起诉的，如果该小区内尚有相应房屋可以作为物业管理服务用房的，人民法院应责令其提供；如该小区内已无适当的房屋，住宅出售单位应当依照便于物业管理企业行使服务职能和便于业主与物业管理企业沟通的原则，就近提供相应的房屋。
15．业主在什么情况下，可以对物业管理费的交纳行使抗辩权？
答：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。
如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。
16．业主行使抗辩权不成立或部分成立的，滞纳金该如何确定？
答：依本《解答》第15条第2款之规定，业主行使抗辩权不成立的，应对欠交的相应物业管理费用，支付滞纳金。
滞纳金即逾期付款违约金。滞纳金的标准，当事人有约定的从约定。当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。
物业管理企业履行服务合同确有部分瑕疵的，但其收费项目无法明确区分的，业主一方提出减少物业管理服务费的，法院可以根据物业管理服务的内容、质量，确定相应的物业管理费。业主依此补交物业管理费的，无须支付滞纳金。
17．物业管理服务合同期满后，物业管理企业与业主委员会没有续签物业管理合同，但又对物业继续进行了管理的，该如何确定其行为性质？
答：物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为出售单位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第236条的规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。
业主委员会或物业管理企业可随时提出终止更新后的物业管理服务合同，但应提前3个月通知对方。
18．没有成立业主委员会的居住小区，因物业管理费收取发生争议，人民法院该如何处理？
答：在《上海市居住物业管理条例》所规定的成立业主委员会的条件成就以前，物业管理企业应依照物价部门规定的比例收费标准，或物业管理企业与出售单位约定的合法收费标准收取物业管理费。具备了成立业主委员会的条件，由于出售单位的原因，致使业主委员会无法如期成立的，物业管理费的收取，有物价部门收费指导价的，以收费指导价为计算依据。无收费指导价的，则以物价评估机构所确定的评估价或市场相类似物业服务收费情况为计算依据。
19．因物业管理企业未及时向业主委员会移交物业档案资料等有关材料而发生争议的，可否作为民事案件受理？
答：物业管理企业在物业管理服务合同终止或解除后，未按《上海市居住物业管理条例》的规定，及时向业主委员会移交物业档案资料和有关账务账册，移交业主共有的房屋、场地和其他财物的，业主委员会有权向法院起诉，要求判令物业管理企业返还。如果造成损失的，物业管理企业还应承担赔偿损失的民事责任。
20．业主委员会委员以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理？
答：业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担了民事责任后，有权向该业主委员会委员追偿。业主委员会委员超越被授权范围和期限的行为，给业主直接造成损害的，业主可以直接要求该业主委员会委员承担赔偿责任。
21．部分业主对业主委员会决定提出异议的，应如何正确认定业主委员会决定的效力？
答：除了根据《上海市居住物业管理条例》及相关解释，需由业主大会及业主代表大会讨论决定的事项外，业主委员会的决定，应视为代表了小区全体业主的意志。
占小区半数以上业主或业主代表否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定不发生效力。
22．业主委员会对外所承担的民事责任，是否及于全体业主？
答：业主委员会在诉讼中的地位及其承担的责任，不因业主委员会委员的变更而受影响；业主委员会承担的损害赔偿责任，应当由全体业主共同承担；有证据证明该损害是因部分业主委员会委员的故意或者重大过错造成的，则应由该直接责任人承担赔偿责任。
23．上述解答，能否适用于物业使用人？
答：上述解答所涉及的权利义务，除了依其性质，仅属于业主可享有的权利或应履行的义务外，其余对法律适用的解答，准用于业主以外的物业使用人。
