购买动迁安置房不能抵押，也不能公证

一、关于购买动迁安置房需不需要办理“抵押”

上海百悦律师事务所合伙人律师杜黄海律师提示：购买动迁安置房需不需要办理抵押不需要办理抵押，也无法办理抵押。

根据新版的《上海市动迁安置房管理办法》明确了动迁安置房以70平方米左右的2室1厅为主要房型，同时在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。事实上即便购买了动迁安置房，是不能够办理“假抵押”的

实际上，按照法律规定，假设办理了“假抵押”，实际上也是买受人要求出卖人把自己买的这套动迁安置房抵押给自己，这种抵押本身是虚假的，主合同债权根本不存在，被担保的债权债务关系根本不存在，按照法律规定，抵押权本身是虚假无效的。

二、拆迁安置协议不能做抵押公证

上海百悦律师事务所合伙人律师杜黄海律师提示：抵押标的物必须现实存在，产权关系明晰，抵押人对其应拥有完整的产权。拆迁安置房因长期未办理产权证，产权关系处于待定状态，不符合《物权法》第180条、第184条规定的可用于抵押财产的状态。拆迁安置协议不是产权证书，起不到房屋产权证和证明力作用，并且安置协议尚在履行过程中，权利义务并未最终固定，不能以协议作为抵押对象。另外房地产登记管理机关也不会同意以安置协议办理抵押登记，起不到对抗善意第三人的作用，所以此等行为应禁止。

三、上海百悦律师事务所合伙人律师杜黄海律师提示，司法实践中可能存在主要法律风险是：

1、房东事后加价：动迁安置房要满3年才可以过户交易，时间长了房东认为房价涨了，不配合过户，要加价及悔约，律师一旦购买的动迁安置房可以过户交易后，应当立即要求对方过户，防止房东采取各种极端的手段将该房屋再另行处分；

2、其他权利人起诉确认房屋买卖合同无效：对拆迁安置房屋共有的情况，一般人很难确定全部权利人，建议购买前，准确了解出售房屋的权利信息，明确拆迁协议上的人员及配偶，住房调配单上的人员及配偶，被拆迁房屋内户口上的全部人员，只有明确权利主体，才能在签订协议中，不因遗漏权利主体或权利主体不知情，而影响合同效力。

购买动迁安置房存在法律风险，交易需谨慎，若必须要购买动迁安置房的情况下，建议在购买前咨询房产律师，同时一旦购买的动迁安置房可以过户交易后，应当立即要求对方过户，如果对方不配合、拖延，必须立即起诉到法院要求法院判决强制过户。