出卖人的违约行导致买受人遭遇调控政策无法购房，出卖人如何承担违约责任

涉楼市新政的房屋买卖纠纷中，若出卖人存在违约行为，亦应承担相应的违约责任。出卖人的违约行为可分为一般性的违约行为与导致买受人遭遇调控政策的违约行为，前者可按照合同约定处理，而后者的情况较为复杂，当前实践中已经出现的三类典型案件是：

一是负有合同备案义务的开发商迟延履行合同备案手续；

二是负有过户义务的二手房出卖人迟延履行过户手续，导致买受人遭遇“限购令”限制，无法过户；

三是出卖人未完全履行贷款申请的配合义务，导致本可在政策出台前取得贷款的买受人贷款不成。

对于上述三类案件应区别处理：

第一类属于出卖人的违约行为与合同解除存在直接的因果关系，故可以适用合同解除的违约责任。须注意的是，虽然出卖人构成违约，但这种违约后果并非其在签约时能够完全预见的，毕竟合同备案在交易习惯中只是开发商的附随义务。因此，买受人实际损失的认定应当受到合同法“可预见”原则的限制，买受人主张适用合同解除违约金的，法院应向出卖人释明提出减少违约金的请求，通过对比约定的违约金与实际损失进行利益衡平，建议以双倍返还定金金额为宜；

针对第二类案件，履行过户义务属于出卖人的主义务，如果由于出卖人不及时履行该义务而导致买受人遭遇“限购令”，则属于出卖人的根本违约，应支持买受人解除合同，并由出卖人承担迟延履行及合同解除的违约责任；

至于第三类案件，虽然出卖人的违约行为与贷款不成有直接因果关系，但贷款不成与合同解除并无直接因果关系，故不适用合同解除的违约责任，在此情况下，应认定买受人有权解除合同并免负违约责任。