商品房买卖过程中,在签订正式合同之前,买卖双方通常会签订一份《房屋认购书》。房屋认购书的作用,仅仅是确定双方的买卖意向。少数买房人认为这不是正式合同,所以在签订时就比较随意。而事实上,如果确系双方的真实意思表示,且涉及双方权利、义务的内容又不违反现行的法律法规,那么,《房屋认购书》就对双方具有法律约束力。假若在认购书中约定了违约金或定金条款,当一方不履行义务时,就要承担违约责任。?xml:namespace>
实际生活中,《房屋认购书》一般为开发商拟定的格式条款,消费者只能被动地接受。所以,当遭遇权利义务明显不对等的认购书时,不理它不签它也不失为一个明智的作法。否则,一系列的麻烦很可能就会与你长期相伴随了。李沧工商分局有关人员就向记者介绍了一个典型案例。
2001年5月,家住李沧区的毕女士看好了一处某房地产开发的商品房,并与该房地产开发商签订了一份事先统一打印好了的《楼宇认购书》。隐去出售方、认购方的具体陈述,有关条款主要内容如下:
1、认购楼宇位置:青岛市崂山区海尔路西侧 XX家园X号楼3单元201户住宅(毛坯房),暂测建筑面积93.01平方米,单价1950元/平方米,总售价为人民币181370元。
2、认购方付款方式:签合同一周内付首期款,并办理按揭。
3、认购方与出售方商定于2001年7月31日在售楼处正式签订商品房购销合同。
4、认购方已交定金(人民币)2000元整。出售方的商品房预售许可证正在办理当中,出售方承诺在2001年7月31日前办理完预售许可证,否则认购方有权提出退房,出售方退还2000元定金。
5、认购方若因其他原因提出退房,视认购方违约,定金不予返还。
6、认购方应在规定时间内,与出售方签订商品房购销合同,否则,视认购方违约,定金不予返还,但出售方有权将该房屋出售。
《楼宇认购书》共7个条款,第7条是讲一式几份,签了正式商品房购销合同后认购书作废。
工商人员向记者分析道,该《楼宇认购书》是个典型的不平等格式条款。其中明显的问题有三个:1/按暂测面积计,总售价应为181369.5元,多收了0.5元。既然精确到了0.01平方米,多收钱就没有道理。2、认购方交了定金2000元,但假若出售方不能按期落实预售许可证,却只“退还2000元定金”,这就公然违反了《合同法》关于双倍返还定金的规定。3、在通篇7个条款中,消费者有按期付款、交定金、在规定时间内签订正式合同、不能随意退房等多项义务,而对经营者约定却非常少;对消费者有两处“定金不予返还”的约束,而对经营者却看不到约束在哪里,横竖是毫发无损。实在是不对等、不公平。
如果事情仅限于此,消费者也就吃点“小亏”,不伤筋不动骨,还算无碍大局。但事情的发展让毕女士始料不及。2001年7月31日,毕女士等几十位签了《楼宇认购书》的购房者如期前往售楼处签订正式合同,但是,由于本市房产价格上涨等原因,开发商变卦了,拒不履行认购书,即便至2002年4月开发商办理完预售许可证后,仍以种种借口拒不履行。此后,虽经毕女士等反复交涉,但问题发生两年了,至今还没有得到解决。
工商人员告诉记者,如果回过头来仔细琢磨一下整个事件发生的过程,也许问题还是出现在开始签订的《认购书》上。按《城市商品房预售管理办法》第九条第二款规定,“未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售”,虽然当事双方的所为符合该《办法》第二条关于“预售”的界定,但作为一种民事行为,由于违反了国家的法律法规,它应该是无效的,应由政府房管部门来处罚。比较明智的办法,毕女士等购房人应及时按规定索还定金,转移方向另寻房源。