面对国家屡屡推出的房屋限购政策，近日上海静安法院却判决了一起由外籍人员购房引发的房屋买卖合同纠纷案，房产商上海某房地产有限公司(以下简称：房产商)要求远在美国已故外籍购房人的继承人杨老太及“90后”孙子严坚(化名)履约收房，办理房屋交付和产权过户手续，补缴房屋面积差价款及支付的维修基金、物业费等各类费用20.78万余元。法院一审判决，由杨老太及严坚与房产商办理交房手续，将长宁路某号房屋产权登记在杨老太和严坚名下共同共有，杨老太及严坚须支付房产商物业服务费、维修基金、房屋面积差价补缴款及翻译费、送达费等总计3.7万余元。

　　2003年12月15日，房产商与杨老太儿子，严坚的父亲严一(化名)签订商品房预售合同，由严一购买该房产商开发于长宁路某楼盘的商品房，房屋建筑面积为158.77平方米，合同单价每平方米10660元，双方约定交房期限为2005年5月31日，若交房面积超出合同约定，则由严一补缴差价。同时，严一还与房产商签署了车位租赁协议一份。谁知天有不测风云，在2005年1月15日，严一却意外在美国死于车祸。同年5月中旬，房产商向严一留下通讯地址发出信函，通知前来办理房屋交接手续。但杨老太也曾多次向房产商要求交房，但房产商认为须严一继承人全部到场方可交付。自2005年7月至2007年3月，该房屋共发生物业服务费9271.74元，由房产商予以支付。房产商还支付了该房屋的维修基金、有线电视初装费及电表费等。

　　2011年11月14日，房产商诉称已故购房人严一，系杨老太的儿子、又是严坚的父亲，生前于2003年12月，购买了涉案商品房，签有商品房预售合同和车位租赁协议。2005年5月17日，房产商向严一发出书面通知，应于当年5月31日前来办理交房手续，但严一未能前来，导致房产商为他向物业服务公司缴纳房屋及所租赁车位物业费、租赁费。直到2007年4月，房产商才获悉严一已在美国遭遇车祸身亡，认为杨老太及严坚均系法定继承人，遂提出严一继承人来履约接收房屋及支付相关费用。

　　严坚未到庭应诉答辩。法庭上，时年80岁的杨老太则称，接到房产商的通知书后，多次赴上海要求办房屋交接，未料房产商以未付清物业费为由拒绝办理。杨老太称若拿到房屋钥匙，愿支付物业费。

　　房产商承认杨老太确来过要交房，但购房人严一有两个第一顺序法定继承人，无法单独交给一人，且房屋过户与实际交接须同时进行。

　　法院认为合同约定，房产商应于交房日前10天书面通知严一。房产商虽于2005年5月17日发出书面通知，但此时严一已去世，上述通知不能视为有效送达，可见房产商未完成所约定的通知义务。双方约定交房日为5月31日，但早在同年1月15日严一即已身故，鉴于严一系境内人士，房产商无从知晓他的死亡及继承人通信情况，严一的死亡是无法预见的，属不可抗力。涉案房屋已预登记在严一名下，该房屋在无法交付期间所产生的物业费，是为了管理严一财产发生，而收费标准系业主公约约定，理应由继承人来承担。但房产商对严一的遗产亦有妥善保管之责，理应及时支付管理费用，就此房产商向杨老太、严坚讨要未付物业费违约金主张，法院不予认定。

　　早在2007年3月17日，上海某贷款银行曾因贷款纠纷起诉过杨老太及房产商，最终双方达成了调解协议。房产商理应知道杨老太是严一的法定继承人之一，应向杨老太履行交房义务。然而，房产商则以另一法定继承人未到场拒绝交房。法院以为，遗产在法定继承开始后、未作分割之前，应视为全体继承人共同共有，在没有特别约定下，可将房屋交付继承人之一管理符合法律规定，也不会损害其它继承人的合法权益，然房产商拒绝交房给杨老太，涉及到2007年3月之后发生的管理费，主张严一继承人承担法院则不予支持。而车位租赁协议与购买商品房属不同的法律关系，需另行主张。遂法院作出了判决。