【案情简介】
林甲与贾某系夫妻关系，双方于1996年5月登记结婚。林甲与林乙系姐妹关系。2005年3月，林甲取得了位于A地的某房屋所有权，林甲夫妇二人并未在该房屋内居住，该房由林甲父母实际居住。2009年1月，林甲作为甲方与妹妹林乙签订房屋 转让协议书，载明“甲乙双方经过协商，一致同意并签署一下协议：1、乙方付给甲方人民币10万元整，甲方放弃位于A地某楼房的产权并转给乙方。2、甲方以协议签订之日起1个月内协助乙方到相关部门办理过户手续，将位于A地某楼房的产权过户到乙方名下。3、甲方收到乙方给的人民币10万元后协议生效，甲方给乙方开具收据一份。”林乙于当日给付林甲人民币10万元，并于3天后再房产登记部门办理了房屋产权变更登记手续。
2010年贾某诉至法院，称妻子林某私自将夫妻共有房产坐落在A地的楼房卖与同胞妹妹林乙，自己并不知情，所以侵犯了自己的合法权益，故请求法院判令林甲与林乙签订的房屋买卖协议无效。
【法院判决】
法院经审理后认为：根据本案现有证据，林甲作为诉争房屋的登记所有权人，在与贾某婚姻关系存续期间取得诉争房屋产权证，在对婚后财产无特殊约定的情况下，贾某对诉争房屋依法享有共有权利。但依据《婚姻法司法解释(一)》第十七条第一款第二项之规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”应当认为，林乙签订房屋买卖时完全有理由相信这是贾某与林甲夫妻二人的共同意思表示，况且贾某也未能提供林乙与林甲存在恶意串通转移夫妻共有财产的证据，故对贾某要求确认协议无效的诉求，法院无法支持。综上，判决：驳回原告贾某的诉讼请求。
【律师分析】
本案争议的焦点：就是《婚姻法司法解释（三）》第十一条的规定，即：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持；夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。在《婚姻法司法解释（三）出台后，更进一步明确了保护善意第三人的权益。
在现实生活中，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋现象不在少数。这一问题既关系夫妻财产制度和夫妻双方利益的保护，也关系交易秩序的安全，关键在于如何平衡不同意出售的配偶与善意第三人之间的权益。当夫或妻一方与第三人发生不动产物权交易时，该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产，如果第三人尽到了必要的审查与注意义务，支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续，为了保护交易安全，根据善意取得制度，第三人可以取得不动产物权。就第三人而言，要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不可能的，也不利于交易的效率。《婚姻法司法解释（三）》的本条规定，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一规定与我们的生活习惯有密切关系，因为在夫妻财产处分中，夫妻双方与第三人相比明显处于优势地位，同时夫妻双方的特殊身份关系和财产共有关系容易使第三人对处分一方的处分权利等方面产生信赖；加之现代经济交易活动频繁，如果缺乏必要的法律保障，势必影响交易的效率和成本。此外，善意第三人的利益和交易秩序的安全最终影响社会经济发展，故此要建立必要的保障制度。
【法律依据】
1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
