【案情简介】 

2008年5月24日，华安事务所、罗先生与案外人李先生三方签订了定金协议，该定金协议约定：经华安事务所中介服务，罗先生将上海市松江区九亭镇九亭大街某弄某号某室房屋一套出售给案外人李先生，房屋购买总价款为363,000元（人民币，下同），买卖过程中所有交易税费及中介佣金7,260元均由购买方承付。协议第三条约定，买卖双方应于十日内依华安事务所之安排签订商品房预、出售合同或房屋买卖合同等。协议第五条约定，若罗先生有反悔不卖或不按约定前来签订房屋转让合同及其他违约行为，致使无法完成签订合同之情形，则罗先生应双倍返还已收之定金给买方，另外罗先生仍应向华安事务所支付房产成交价的2％作为中介服务佣金或违约金，华安事务所随时可以主张权利并追索上述相关费用。协议第六条约定，签订本协议即视为华安事务所居间成功，罗先生及购买方双方均不得单方违约；罗先生及购买方各自履约责任由签字人承担。协议并对房款的支付方式、房屋的交付、产权的过户等作了相应的规定。 

2008年6月5日，罗先生出具确认书，确认因对原定金协议存有异议，不同意按原协议继续履行，决定不再对所涉房屋进行买卖。后双方因居间服务费之争而涉诉。

【庭审纪实】

诉讼中罗先生认为双方尽管签订了该协议，但是最终并没有与下家之间签订正式的房屋买卖合同，属于居间不成功，按照规格居间不成功是不能收取服务费的。

中介公司则主张由于双方在定金协议中约定签订居间协议就属于居间成功，双方对于居间成功做出了明确约定，因此应当按照约定来认定居间已经成功，要求法院判令对方支付佣金。

【法律评析】 

一、居间服务中中介公司的义务。

《合同法》第 424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。根据该定义不难看出，居间合同分为报告订立合同机会的居间合同和提供订立合同的媒介服务的居间合同，而房屋买卖居间合同属于第二类居间合同，也就是说作为居间方的中介公司要提供订立合同的媒介服务，而不仅限于报告订立合同的机会。根据《上海市房地产中介服务收费管理办法》的规定，中介在居间过程中应当提供促成合同、产权过户，房屋交割以及户口迁移等一系列手续的服务，同时还应当负责释明房地产交易方面的政策法规，以便保障交易的顺利进行。

二、居间人促成合同成立是其获取居间报酬的必要前提 

根据《合同法》的相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。针对法律的这个规定，再看一下双方在居间合同中的约定“订立定金协议视为居间成功”，不难看出定金协议的这个约定明显是违反了法律的规定。而这种约定的结果是，只要签订了定金协议，中介公司的居间活动就已视为成功，无论买卖双方最终是否成功订立房地产买卖合同，中介公司都有权收取中介报酬。这一条款是中介公司单方制定的格式条款，该条款事实上限制了委托人权利的行使，加重了委托人的责任，有悖于委托人委托中介公司居间的初衷，且与《合同法》所规定的“居间未促成合同成立不得要求支付报酬”原则相违背，因此该条款应当认定无效。

三、未促成合同，中介公司仍有权利要求支付必要的居间费用 

《合同法》第 427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在促成房地产买卖合同签订之间，中介机构可能已经作了大量的前期工作，比如替业主发布广告、带领客户看房、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等等，这其中中介公司必然要付出一定的劳动话费一定的成本，在居间不成功的情况下，中介公司要求支付必要的费用也是合理的，但是对此中介公司要承担更多的举证义务，必须证明必要费用的数额。