中介公司称，2007年11月27日，林某委托中介公司出售房屋。同日，中介公司接受卢某买房委托，带卢某前往看房，该房正是林某委托出售的房屋。日后，卢某以自己的儿子名义与卖方林某进行了房屋交易。中介公司认为，卢某的做法属于私下成交，她的儿子是直接受益人，因此中介公司起诉母子两人，要求按房屋委托价的1％偿付违约金。

　　卢某称，她和中介公司是签订过《确认书》，并去看过房。但她并没有实际购房，不存在违约情节，故不同意中介公司的诉讼请求。卢某的儿子称，《确认书》不是自己所签，他是合法购买房屋，与中介公司和母亲卢某均无关，故对中介公司诉讼请求也不予认可。

　　法院查明，卢某委托中介公司居间中介买受房屋，中介公司遂于当日带卢某看房，并签订《确认书》一份，明确卢某不得私下与中介公司曾介绍的卖方就委托事项进行交易，否则卢某须按私下成交购房总价款的1％支付中介公司违约金。2007年12月2日，卢某之子与林某签订《买卖合同》，以房价款200.8万元向林某购买房屋。

　　法院认为：中介公司与卢某签订的《确认书》是双方真实意思表示，依法签订，具有法律效力，中介公司及卢某作为签约方均应恪守《确认书》约定的义务。现房屋在中介公司经林某售房委托及卢某买房委托后，实际由中介公司带卢某进行看房，就此针对卢某委托的居间中介买房事项，中介公司已履行提供房源并带看房屋的义务，卢某也确实从中介公司处获取房屋出售的信息及相关交易机会。由于《确认书》是中介公司与卢某所签，《确认书》约定的违约条款仅对签约双方具有法律约束力，故中介公司据此条款内容向卢某之子主张违约金缺乏事实及法律依据。据此，法院依法判决卢某偿付中介公司违约金20080元，卢某之子不承担责任。

　　房屋实际由卢某之子购买，本案争议焦点在于看房人与购房人并非同一人时，是否构成《确认书》所称之私下交易行为。

　　法官说法：房屋看房人及购房人虽并非同一人，但两者存在母子关系，是直系亲属；卢某看房日期与卢某儿子签约购房日期仅相隔数日，显然卢某看房目的并非自己购房，而是为儿子购房而查看相关房源；卢某因儿子购房而委托中介公司提供居间中介服务，故卢某自中介公司处获取房源信息及交易机会，实质由卢某提供给儿子，以便实际签约购房；卢某看房与儿子购房虽是不同个人所实施的不同行为，但究其实质，均是通过中介公司提供房源信息及交易机会，以进行房屋交易的行为；中介公司在提供相关居间中介服务后，买卖双方据此实际完成交易行为，而中介公司利益却无法得到保障，此情形显然有悖于诚实信用及公平原则。