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反悔预出售二手房 赔偿房屋差价20万
拥有印尼国籍居住在上海的纪家两兄弟,在收取出售房屋定金5万元后,与买家张小姐签署了《房地产买卖居间协议》。之后,见二手房价格不降反升,纪家兄弟遂提出要求解除买卖协议,被张小姐以该行为严重违约,除了要求双倍返还定金外,还要求支付受涨价因素的房屋差价40万元。近日,上海静安法院判决处纪家兄弟双倍返还张小姐定金10万元外;另再赔偿张小姐(预期利益)20万元。
2009年4月19日,张小姐、纪家两兄弟以及二手房中介公司三方签署了《房地产买卖居间协议》,约定由纪家兄弟向张小姐出售名下所有的本市常德路某号29层(建筑面积为126.63平方米)及地下车位一处,房价款450万元(含车位价格27万元),同时约定10天内再签订《上海市房地产买卖合同》,在办理买卖合同公证手续后,由张小姐分期支付房款。签约当日,纪家兄弟收下定金5万元。
2009年9月中旬,张小姐起诉到法院称,双方签约的3个月后,涉案房屋的市场均价上涨了3500元/每平方米。在同年7月上旬,纪家兄弟通知张小姐,解除双方签署的房屋买卖协议。张小姐认为,双方签署的房屋买卖协议,实质上是房屋买卖合同性质,示范文本并非买卖合同成立生效要件,除要求双倍返还定金外,还需支付房屋差价40万元等。
张小姐向法院还提供了“瑞高”“佳歆”两家中介公司证明,她所购买的地块房屋,在2009年4月为33500元/每平方米。同年7月为39000元/每平方米左右;从互联网下载资料看,房价呈上涨态势。
法庭上纪家兄弟辩称,因他俩在印尼且父亲生病,未能在约定的时间来沪签署该房屋买卖合同,之后多次与张小姐协商退还定金未果。认为同意返还定金5万元,对张小姐其余之诉则不认同。
法院认为,双方协议系房屋买卖的预约合同性质,该协议表明在签约后的10日内正式签订《上海市房地产买卖合同》,一方再履约支付购房款的义务。根据法律规定,预约合同未能促成本约,所产生的法律后果为缔约过失责任。现纪家兄弟未能按照协议,在约定的期限与张小姐签订《上海市房地产买卖合同》,也无法提供违反约定的合理理由,主观上具有过错,在拖延3个月后才发函给张小姐不再履行涉讼协议,导致张小姐丧失了另行签订房屋买卖合同的机会,加之二手房价格从2009年4月至7月确实呈上涨态势,张小姐产生损失是必然的。法院参考了双方买卖合同签订及履行后的预期利益,考虑到纪家兄弟已承担了双倍返还定金责任的情况,综合确认了纪家兄弟应赔偿张小姐预期损失20万元,遂作出了一审判决。