上诉人(原审原告)戴某某。

　　被上诉人(原审被告)刘某某。

　　原审第三人沈某某。

　  案情介绍：

上海市杨浦区市光三村某号203室房屋(以下简称系争房屋)原系刘某某的有限产权房。1997年10月25日，戴某某、刘某某签订《房产出售契约》一份，约定“刘某某将其个人产权房上海市杨浦区市光三村某号203室房屋出售给戴某某，售价人民币(以下币种均为人民币)100,000元；戴某某于1997年10月底先交40,000元，余款在1998年3月底前交清；戴某某自交款后对上述房屋具有产权，以后正式办理购售房手续事宜，在政策允许上市时，由刘某某办理产权交割手续，手续费按政策各自负担，如遇特殊未料事宜如政策不允许上市或近期1,2年内不能上市，双方退房退款；……”1998年初，刘某某交房给戴某某。戴某某于2010年2月26日诉至法院，要求确认其与刘某某所签《房产出售契约》有效，并判令刘某某协助戴某某产权过户。

　　审理过程中，1、刘某某提出戴某某未付清房款，戴某某出示房款收据三张，分别为1997年12月31日18,000元、1998年2月8日18,000元、1998年3月15日10,000元，并出示房屋产权接轨手续费发票。

　　2、戴某某、刘某某在审理中均认可在1999年双方前往房地产交易中心办理过户手续时，被工作人员告知系争房屋过户需要沈某某签字同意，因当时沈某某不在，戴某某表示可以等待沈某某回国后再办理，故过户手续搁置。现沈某某当庭表示不同意将系争房屋出售给戴某某。

　　3、刘某某在审理中表示只要戴某某迁出系争房屋，包括已收房款在内共计同意补偿200,000元。

法院判决：

一、戴某某要求确认其与刘某某于1997年10月25日就上海市杨浦区市光三村某号203室房屋签订的《房产出售契约》有效之诉讼请求，不予支持；二、戴某某要求刘某某协助办理上海市杨浦区市光三村某号203室房屋产权过户手续之诉讼请求，不予支持；三、刘某某应于判决生效之日起十日内返还戴某某购房款46,000元及产权接轨手续等费用3,597元；四、准许刘某某于戴某某迁出上海市杨浦区市光三村某号203室房屋之日补偿戴某某150,403元。

法律分析：

第一无权处分人处分他人财产行为未取得权利人认可，事后也未获得追认的行为无效。

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现根据查明的事实，刘某某与沈某某于1997年2月21日协议离婚，并约定了系争房屋归沈某某所有，故刘某某在1997年10月25日与戴某某签订系争房屋的出售契约时，理应明知其已无权处分。即使戴某某在签订契约时，根据产权信息不能知道上述情况，但在1999年双方办理过户手续时，戴某某已被告知系争房屋需征得沈某某同意，戴某某也表示同意等待沈某某来办理过户，故其理应知道合同效力待定。现沈某某明确表示不同意出售系争房屋，故戴某某与刘某某之间的房屋买卖合同无效。

第二、刘某自愿补偿戴某包括房款在内共计20万于法不孛，应与支持。

刘某某自愿在戴某某迁出后，补偿戴某某包括房款等共计200,000元，系刘某某处分自身权利，于法不悖。当然在本案中刘某提出了自愿补偿行为，如果刘某不愿意补偿，实际上对于戴某来讲要挽回自己的损失可以通过另案诉讼的方式解决，即如果本协议被宣判无效，那么刘某应该要承担缔约过失责任，该责任也包括可的利益损失，即房屋现在与当初的差价款，但是该差价款不会全部获得支持，也要考虑双方各自的过错大小，来进行分担。