美籍华人杨小姐与开发商上海某房产开发商签订两份《商品房订购协议书》，由杨小姐先出资752.69万元首付款，以总价1322.25万元购买开发商建造的“静安艺阁”两个楼面商品房A至N室，暂测建筑面积为1230平方米。事后，却因双方迟迟未再签署商品房预售合同，她向法院起诉要求将所购上述房屋过户、交付其弟弟杨路、妹妹杨芒(均系化名)，剔除已付房款后差额由杨路、杨芒在房屋交付时一次性付清。近日，上海静安法院对杨小姐起诉该两起案件均作出了不予支持的判决。

    2003年8月12日和11月24日，杨小姐与涉案房产开发商两次签订了《商品房订购协议书》，约定由她向开发商购买建造的“静安艺阁”商品房(酒店式服务公寓办公楼)标识为17层、18层(实际为15层16层)A至N室，每层面积各为615平方米，准确面积在签署商品房预售合同时再行确认，并暂估在2004年8月31日前与杨小姐签署商品房预售合同。协议书还约定该两层商品房的单价分别为11600元和9900元(含每平方米1000元的全装修费用)，上述两份协议书涉及房屋总价为1322.25万元。开发商还承诺杨小姐可转名，出售其订购的房屋，并配合杨小姐与其转让之客户签订预售合同。

    协议订立后，杨小姐按约支付了两笔首付款，计752.69万元，收款收据记载为购房预收款，标识17层、18层A至N室。2008年6月初，该诉争房屋办理了产权登记，登记地址为康定路1018号，竣工日期为2007年。

    2010年11月中旬，杨小姐起诉法院称与开发商签署商品房订购协议书后，已按开发商要求支付了两层所购房屋总价60%和53%的预付款，但该开发商却一直以尚未办出预售许可证为由来欺骗，尽管双方尚未签署商品房预售合同，但现该商品房已经办理了产权证书，已具备了直接办理产权过户和交付使用的条件，请求法院判令将“静安艺阁”标识为17层、18层(实际15层、16层)整层房屋办理过户至自己弟弟杨路、妹妹杨芒名下，由业主补足差额房款部分。

    法庭上该房产开发商辩称，杨小姐诉请签订涉案房屋的上海市商品房出售合同无法律依据。双方曾签订的《商品房订购协议书》中约定杨小姐可以变更购房人姓名，这本身就属于炒房行为。现该协议书的相关内容，因房地产调控政策出台已无法继续履行。为此，开发商欲对该《商品房订购协议书》事宜进行补救，但杨小姐却一直未与开发商沟通，无奈开发商只得在2006年10月30日解除了双方间的协议。属于杨小姐已支付的房款，由于她迟迟不露面，款项仍由开发商保管可全额退还。再者作为开发商与杨路、杨芒间没有任何法律上的利害关系及合同关系，不认同杨小姐的诉求。

    法院认为，杨小姐与房产开发商签署的涉案两份《商品房订购协议书》，是以签订商品房预售合同为目的，形式上并不具备商品房买卖合同的主要内容，故该协议书属于预约合同，与商品房买卖合同之间是预约和本约的关系。现杨小姐要求开发商将诉争房屋权利交付给其弟弟、妹妹，其实质是要求开发商履行预约合同的义务，再与杨小姐转让的客户签订本约。法院认为虽然我国法律、法规未规定预约合同具有强制履行的效力，但合同法第一百一十条也规定了三种不适合强制履行的情形。从本案的情况看，在协议书中虽然对系争房屋的房屋价格、款项的支付等进行了约定，同时杨小姐也支付了部分房款，但该协议书中并未涉及房屋的使用条件、房屋的交付、公共配套建筑的产权归属、供水供电等配套基础设施的交付、承诺和相关权益责任等本约合同的形式要件。 可见，该协议书仅是杨小姐与开发商订立本约的意向，对于本约大部分内容仍需通过诚信谈判才能达成，双方之间仅承担继续谈判直到达成本约的义务。此外，我国法律并未规定谈判失败，当事人有请求法院强制履行签订本约的义务，而且若法院判令开发商签订本约，判决本身就有违契约自由的民法精神。既然涉案双方未能就诉争房屋签订商品房买卖合同，那么杨小姐要求开发商按协议书约定，将房屋过户、交付给其弟弟、妹妹名下的诉求，法院无法予以支持，遂判决杨小姐败诉。