【概要】

       既想买房又怕限购或者怕贷款不成，代为“包装”营运而生，当然包装的结果是使其具备购房资格或者可以按照首套贷款，一系列的问题也由此产生。

【案情介绍一】

     谢女士是一位东北人，儿子在上海读大学，马上要毕业，因此谢女士想要在上海买一套房，在网上关注到宝山一小区即将开盘，因此谢女士早早的到售楼处询问，自己是不是可以购房，自己也把自己的情况向售楼处做了说明，售楼处的工作人员称，我们是大的房产公司，有关系可以通过“包装”的方式使谢女士具备购房资格，谢女士非常开心，因此在开盘当日就支付了10万元定金，并且将身份证、户口簿以及所谓的2万元包装费都交给了售楼处，同时约定一个月内签订《上海市商品房预售合同》，一个月届满后开发商始终没有通知谢女士去签订合同，谢女士经过询问得知，现在的政策变了，谢女士的情况包装也通不过去，但是收取的钱，开发商却不愿意退还，称继续帮谢女士想办法，又是两个月过去了，依然没有成功，谢女士想让开发商退还收取的10万元，但是确遭到拒绝，开发商称没有协助谢女士取得购房资格的必然义务，谢女士既然已经签字了，那么就要承担相应责任，现在不是开发商不卖房而是谢女士不具有购房资格导致的，责任在谢女士一方，因此不同意返还，在谢女士的再三沟通之下，开发商仅仅同意，谢女士先递交申请，返还多少由领导审批。

【案情介绍二】

      马先生2005年贷款购买了一套一室一厅的房屋，2011年4月份，马先生将该房屋出售掉欲换购一套三室一厅，经过几次看房后，相中了中远两湾城的一套房屋，在购房时马先生称自己名义下有过贷款，虽然已经还清，但是不知道是否可以贷款7成，如果呆不下来，自己没有能力购房的，接待马先生的某中介公司小王听后打电话询问经理，经理电话告知小王说，中介有关系可以搞的定的，因此马先生就与房屋的产权人签订了《上海市房地产买卖合同》，并且将50万首付款交付给房东，随后将办理贷款的手续交付中介公司代为办理贷款手续，谁知递交了两家银行都不能如愿获批7成，此时马先生也有些心慌了，因为已经超过了合同约定的审批贷款的期限，房东也表现的非常不耐烦，第三次递交到银行后，依然不能获批7成，没有办法马先生只能与房东协商退还50万元，但是房东称要扣除20%的违约金40万，这下马先生不干了，几次三番找到中介讨要说法，最终本案经过律师的多方协调，以马先生补偿房东10万元协商了事。

【律师评析】

      本文的两个案例一个是不具备购房资格导致的房产纠纷，一个是因为银行贷款放款额度引发的房产纠纷，现实中这两个案例具备代表性。绝大部分的房产纠纷与此有关。而包装的方法无非是补税单、补社保、伪造用工关系、假离婚、托关系等等，但是在目前调控日益严厉的情况下，可以说限购政策和贷款政策都在不停的变化，而且政策的出台都是非常突然的，可能昨天还行的通的方式，今天就行不通，可能其他区的房产交易中心可行，而某个房产交易中心就不行，所以具有较大的不确定性。

     关于因限购导致合同无法履行责任如何承担的问题。《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》中明确规定，对于已经签订售房合同，因为限售原因导致房地产交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，开发商应当配合办理解约手续并不得收取违约金，从该规定可以看出对于一手房交易的情况是非常清楚的，如果确实签约后因为限购导致无法购房的，购房者是不需要承担责任，但同时对于二手房买卖这里没有做明确的规定，司法实践中要区分具体情况，因为限购政策是可以通过去名字，交纳社保（不是补缴）等方式取得的，如果购房人在购房时名字自己不具备购房资格，而相信自己可以在约定的时间取得购房资格而签订的合同，依然应该作为有效处理，如果届时不能满足的话应该要承担相应的违约责任；如果购房时确实不知被限购，也无法通过自身努力取得购房资格的，那么应该可以比照适用上述规定，而不应该承担责任。

      对于贷款政策而言，本律师不止一次在文章中解释过这个问题，贷款政策如果没有相反约定，显然法律规定的规定是明确的，贷款是购房人的责任，获得审批了自然后，无法获得审批由购房人自行承担责任，所以本文中第二个情况马先生因为属于二套房贷款所以只能贷4成，其自信可以带足7成导致发生本案之纠纷，当然其可以主张是中介公司的承诺所致，但是马先生作为一个成年人，理应考虑到其中的风险所在，因此对于本案中的情况马先生是要承担违约责任的。