房产,历来为个人及家庭的重要财产,买房置业,亦是人生大事。随着房产价格的节节升高,二手房交易市场日益火爆,成交量频创新高,但二手房交易中的风险,在房价高涨的背景下日益显露。对该些风险的认识和防范,也越发重要。现华荣房产律师团队把办案过程中遇到的实际问题,以系列案例的方式归纳整理,供各位买房人参考。本文为系系列文章的第一篇,主要介绍二手房买卖中司法查封的风险及对策。?xml:namespace>
案情:2009年1月,张某通过中介欲购买闵行区一两居室二手房,之前听朋友说二手房交易风险较大,出于谨慎,张某委托中介对该房屋产权状况进行调查。经查,房屋产权状况清晰,属于李某个人所有,除有银行抵押外,无其他产权问题。经几次讨价还价,和房主李某商定好具体细节。双方约定,鉴于所买卖房屋仍有20万抵押贷款,张某需向李某支付20万元首付款,由李某偿还银行贷款后双方再行办理过户手续,余款张某通过银行贷款支付。合同签订后,张某按约支付了20万首付款,并积极办理按揭贷款手续,李某归还银行贷款后,双方向房产交易中心申请办理过户手续。在中介的大力帮助下,一切进展顺利,09年2月初,双方将相关资料送入房地产交易中心,静待产权过户。
在张某正考虑如何对房子进行装修入住、憧憬美好生活的时候,接到了交易中心的电话,称张某所买的房产已被法院司法查封,无法办理过户手续。张某大惊,急忙了解情况。原来卖方李某本人债台高筑,无力偿还债务,一债权人王某起诉至法院,要求李某归还20万元借款,并查封了李某名下的房屋。几经交涉,李某既无法退还张某支付的20万元首付款,也无力偿还所欠王某的欠款。
张某无奈,诉至法院,要求李某继续履行买卖合同。诉讼中,鉴于房屋涨价,李某表示不愿再履行合同。法院经审理,认为双方所签合同有效,但因房屋处于司法查封状态,根据相关法律规定,该房屋无法继续交易,因此,法院无法判决双方继续履行合同。张某无奈,请求查封人王某解除查封,但王某表示,除非张某代替李某还债,才可解封。张某无力拿出大额现金,更害怕即便王某解封,又出来赵某、周某等等继续查封,解除查封更变成了无底洞。权衡利弊,张某只能撤诉。
律师解析:
二手房买卖中房屋被司法查封的案例,近来日渐增多。遇到该类问题,买房人往往陷入进退两难的境地。卖房人因对外债务被查封房屋,往往系因经济状况恶化,无力偿债所致,在这种情况下,要求卖房人将已收取的首付款返还并承担赔偿责任,往往无法达到目的。但如果要求继续履行合同,又必须以解除查封为前提。如果买房人代卖方偿还掉该笔债务,又面临诸多不确定风险。如卖方的其他债务人提出新的司法查封,或法院最终判决合同因其他原因不能继续履行等。更有甚者,卖方认为买方代其还债没有根据,不予认可,该些情况,均将使买方的损失进一步扩大。
防范建议:为防范相关风险,笔者有如下几点建议:
1、在签订二手房买卖合同前对卖方的资信状况、经济状况进行调查,了解卖方是否有潜在的诉讼风险。
2、最好约定首付款等均由房产中介或律师事务所代为保管,房产过户后,再行支付给卖方。
3、要求卖方提供担保,买方无法取得相关房产权利时,由卖方以担保财产承担相应责任。
该些措施,可在一定程度上化解房屋被司法查封的风险,但因为实际情况的复杂性,以及现阶段卖方处于强势地位这一客观事实,往往不同意设定抵押或将房款交由第三方监管,导致二手房买卖中司法查封的风险无法完全避免。相应纠纷发生后,建议委托专业律师处理,以最大可能的降低损失。