张先生在本市有套学区房,拟出售,委托某知名中介公司挂牌。王女士为沪籍人士,名下已有两套住房,考虑到孩子的读书问题,想置换一套学区房。经中介介绍,王女士看中了张先生拟出售的学区房,双方很快达成了初步的买卖意向,约定总房价款300万。但王女士提出,因其名下已有两套住房,不符合上海市限购政策的规定,希望给其一定的时间,先出售名下的一套住房,再购买张先生的学区房。考虑到王女士的这一实际情况,张先生表示理解,经商定,同意给王女士半年的时间,让其出售名下的房屋。双方在中介处签订了居间协议,并约定半年后签订正式的买卖合同。王女士支付了10万元定金,张先生将产证原件交由中介方保管。?xml:namespace>
之后,因房产市场日渐低迷,王女士自己名下的房屋价格一路走低,拟购买的学区房同类房源挂牌价也有不小的降幅。王女士遂不再愿意出售自己名下的房屋,并希望张先生降低房价。张先生认为这是王女士将市场降价的风险转由自己承担,予以拒绝。
眼看双方约定的半年时间已到,王女士仍未售出其名下的房屋,其遂以居间协议中“如甲、乙双方在签订示范合同时,依据限售政策以及乙方的相应情况确认乙方不具备购房资格,则双方同意解除合同,互不追究违约责任。甲方同意将已收款项返还乙方”的格式条款为由发函解除了居间协议。张先生认为王女士明显故意曲解这一条款的本意,这一免责条款适用的前提应当是王女士在签订居间协议后积极主动出售其名下房屋但由于客观原因无法交易成功。现王女士为规避市场风险,怠于出售其名下房屋,故意使自己不符合限购政策的规定,不能适用该免责条款,应承担相应的违约责任。
双方协商未果,遂诉至法院。经审理,法院认为,张先生在明知王女士不符合限购政策的情形下,仍与王女士做了不追究责任的约定,张先生应当遇见自己到期应承担的风险。现王女士仍不具备购房资格,张先生收取的定金应予返还,要求王女士承担违约责任的诉请不能支持。
律师评析:
本案的判决结果从表面上看有一定的合理性,但忽略了相关居间协议签订的背景,也没有全面理解合同条款的真正含义。在对这一判决结果表示遗憾的同时,我们更要提醒房产交易双方特别是卖方的是,在目前的限购政策下,对于不符合购买政策规定的买家,一定要慎重签署类似本案中的免责条款。对于中介起草的格式文本,更应要逐条细看,必要时请律师代为审核。否则,将可能面临房价下跌时买家故意使自己不不具备购房资格,却无法追究其违约责任的尴尬境地。