案情简介：

     2010年1月，上海某1有限公司（下称“某1公司”）与上海某2有限公司（下称“某2公司”）签订一份租赁合同，约定某2公司将坐落于长宁区的一处商铺租赁给某1公司，用于经营旅馆，租赁期自2010年1月1日起至2015年12月30日，即6年。签订合同后，某1公司便投入大量资金对租赁商铺进行了装修。但是租赁期刚过两年，正当某1公司的旅馆开始盈利的时候，某1公司却于2012年2月收到长宁法院的传票。原来某2公司是二房东，其与大房东约定的租赁期已于2012年1月份到期，由于某2公司到期未搬离，大房东便将某2公司和某1公司一起告上了法庭，要求立即搬离并支付逾期腾房期间的使用费。某1公司万思不得其解，认为己方跟某2公司约定的租赁期是6年，既然没有到期就有权不搬走，如果大房东非要赶其走，则应当赔偿装修费及其它损失。

律师评析：

      实际生活中，二房东将承租房屋转租的情况极为普遍，而像某1公司一样花费大量装修等费用后却突然被要求搬离租赁房屋的情况也司空见惯。本案中，某1公司和某2公司约定的转租期限超过了某2公司的承租期限，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定， 双方关于2012年1月以后的转租期限的约定应为无效。因此，在大房东和某2公司不存在续租的情况下，作为合同相对人的某2公司和作为房屋实际使用人的某1 公司均有义务在2012年1月租赁期届满时腾出租赁房屋，否则应支付逾期腾房使用费。关于装修费用及其它损失，某1公司无权要求大房东赔偿，而是只能另行起诉向某2 公司主张赔偿。因此，某1公司花了大量金钱、时间和精力，最终却换来了上述困境。那么，诸如某1公司的次承租人应如何防范风险、保障自身权益呢？本团队律师建议注意以下几点：第一，在签订租赁合同前，让出租人出示房屋所有权证等材料，以确定其是出租还是转租；第二，若是转租，则让二房东（承租人）出示其与大房东（出租人）签订的租赁合同，查看关于租赁期限、是否有转租权、使用费标准、合同解除条件等的约定，以决定转租的具体事项；第三，转租合同应明确约定因二房东（承租人）原因导致合同解除时装修费用的补偿、其它损失的赔偿及相关的违约责任。