案情简介：

     甲公司以自有房屋及土地使用权作抵押，向工商银行申请贷款，银行依约发放了贷款，双方办理了抵押登记手续。后甲公司又将该房屋出租给乙公司。后因甲公司经营不善，无力偿还银行贷款，工商银行向法院起诉，要求甲公司偿还欠款及利息，并要求行使抵押权。法院判决支持甲公司的诉请。后因乙公司拒绝迁出，银行又诉至法院，要求乙公司迁出所租赁房屋和土地。

     审理中，乙公司称，乙公司与甲公司的租赁合同合法有效，应予保护，现乙公司愿意向银行支付租金，请求法院驳回银行的诉请。

     法院经审理，支持了银行的诉请。

律师解析：

     根据物权法第190条的相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，即抵押权优先于后设立的租赁权。本案中，银行的抵押权登记在先，合法有效，其效力优先于乙公司的租赁权。现虽然乙公司愿意向银行支付租金，但银行并不愿意与履行乙公司与甲公司间的租赁合同，银行要求乙公司迁出所租赁房屋及土地的诉请有法律和事实依据，应予支持。

 另外，需要说明的是，如果订立租赁合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，先设立的租赁权优先于抵押权。