齐某与上海某房产公司于2009年10月签订了《上海市商品房预售合同》一份,约定:由乙方(齐某)向甲方(房产公司)购买上海市浦东房屋,总房价款暂定为300万元;甲方承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同;在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后30天内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》,《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件;甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内,由双方依法向上海市浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。《预售合同》第十一条约定:甲方定于2011年1月15日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。《预售合同》第十二条约定:甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天的,乙方有权单方面解除本合同。《预售合同》补充条款第八条约定:“乙方行使本合同权利时,应在双方办理房屋交付之前或之时提出,否则视为乙方放弃该权利。”《预售合同》未就逾期办理小产证的违约金作出约定。《预售合同》签订后齐某支付了购房款300万元。房产公司公司于2010年12月29日取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》,之后向齐某交付了系争房屋。2011年9月27日,A公司取得了系争房屋所处楼盘的房地产初始登记(大产证),之后向齐某发出《签收〈房屋交接书〉通知》,通知从2011年10月12日开始办理《房屋交接书》交接手续。本案审理中齐某确认已于2011年10月12日已经收到该通知。嗣后,齐某与房产公司就系争房屋签订了《房屋交接书》。齐某等三人于2011年11月20日向房地产交易中心申请办理了系争房屋的小产证。
法院查明,系争房屋所在楼盘有多户业主于2011年10月即办理了所购房屋的小产证,其中上海市浦东新区某房屋的业主于2011年10月12日即向房地产交易中心递交了办证申请。
齐某三人诉至法院,请求判令:1、房产公司按已付房款300万为本金按日万分之三的标准向齐某支付共计165天的逾期办理小产证的违约金(自2011年5月1日起计算至2011年10月12日止);2、诉讼费由房产公司承担。
审理中,齐某表示,如果法院认定的违约金计算起始日期与齐某主张不一致齐某仍然坚持主张165天的逾期办证违约金。
法院认为,齐某与房产公司签订的《预售合同》系双方的真实意思表示,应为合法有效,双方均应按约履行。合同签订后,齐某等三人履行了付款义务,房产公司也应当依照《预售合同》的约定,在规定期限内促成齐某能够办理房屋产权过户的条件。鉴于房产公司逾期办出新建商品房房地产权证(大产证),直接导致齐某未能在约定期限内办理系争房屋的小产证,房产公司的行为构成违约,齐某由此要求房产公司承担相应的违约责任,于法有据,可予支持。系争房屋实物交付时,合同约定房产公司应取得大产证的期限未至,齐某不可能在当时向房产公司主张逾期办证的违约责任,房产公司亦无证据证明齐某三人已放弃主张逾期办证违约责任的权利,故房产公司依据《预售合同》补充条款第八条提出齐某已放弃相应权利的抗辩,于法无据,不予采纳。房产公司关于逾期办证系不可归责于房产公司原因、房产公司无过错、齐某未遭受损失故不应承担违约责任的辩解意见,亦缺乏事实及法律依据,均不予采纳。
《预售合同》第十二条显然系房屋实物交付逾期违约责任的约定,并非针对逾期取得房屋权属证书的违约金的约定,齐某主张依据合同第十二条按每日万分之三的标准计算逾期办证违约金,缺乏依据,不予采纳。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定,依法可按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,对违约金具体标准法院根据房产公司违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。双方对已付房款总额无争议,法院予以确认,并以此作为违约金计算基数。
关于违约金起止日期。《预售合同》约定,房产公司承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续(大产证),取得大产证后30日内,由双方签署本合同规定的《房屋交接书》,双方签署《房屋交接书》之日起90天内,由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。根据以上约定,房产公司协助齐某办理小产证的合同义务履行期至2011年8月28日届满。房产公司逾期履行,违约金应自2011年8月29日起算。房产公司在取得大产证后,即通知齐某于2011年10月12日开始签订《房屋交接书》,而且根据相同楼盘产权信息,此时系争房屋确已具备办理小产证的条件,齐某应当在合理期限内与房产公司签订《房屋交接书》及办理小产证,以避免损失扩大。参考小区其他业主的办证时间以及本案实际情况,法院将该合理期限酌情确定为一个月,齐某未在合理期限内申办小产证,扩大的损失不应由房产公司承担。齐某三人主张的是165天逾期办理小产证的违约金,但其认为从2011年5月1日起计算至2011年10月12日止,系对违约金计算起止日期理解有误,法院依法确认违约金起止日期为自2011年8月29日至2011年11月12日止。
法院审理后于作出判决:上海房产限公司应于判决生效之日起7日内支付逾期办证违约金(以人民币300万元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2011年8月29日起计算至2011年11月12日止)。