案例分析

定金问题谢先生于2006年通过比较,决定通过南京某房产中介的居间介绍,向房主章某购买了一套月苑小区的房产.房产中介公司将买卖双方都约到公司,就房产的价格,交付时间以及其他事项进行了协商.最后,买卖双方在买卖方面的主要内容达成了一致意见,并商谈到签订书面的房地产买卖合同.在签约前,房产中介公司按照惯例要求谢先生向房主章某先行支付1万元的定金,以保证双方的买卖顺利进行.但是谢先生表示,没有带购1万元,但很想购买这套房产,担心房主章某又将房产另行出售,表示可以先签订合同,以规定各方的权利义务,约束各方的行为,同时表示第二天一早就可以交付该1万元定金.房主章某以及房产中介公司认为定金晚交一天也无所谓,便同意了谢先生的意见,先签订房地产买卖中介合同,定金第二天上午9时买卖双方一起到房产中介公司进行交接1万元定金.第二天一早,谢先生如约来到房产中介公司,但等到9：30都没有等到房主章某,通过电话联系也联系不上.谢先生为了不耽误办其他事,便将定金1万元交给中介公司的业务员,由业务员转交.下午谢先生突然接到房主的电话,表示不愿将房产售予谢先生,并表示歉意.后谢先生通过房产中介公司,要求房主章某双倍返还定金合计2万元.但章先生认为自己并没有收到定金,根据法律规定定金只有实际交付才能生效,所以不愿承担定金责任.评析：二手房交易中,当买卖双方与中介公司达成买卖意向,签订买卖合同后,买方通常都会向卖方支付一笔定金,以约束买卖双方在合同约定的时间内履行各自的义务.有时定金由中介公司暂为保管,还是直接支付卖方,定金收据应由卖方签收.否则,该笔定金视同没有收到,自然也就不会对买卖双方发生任何法律效力(定金法则：如果卖方违约,则双倍返还；买方违约,则不予退还),双方的合法权益都可能得不到保护.但如果双方约定由中介公司代收的除外.目前公司各连锁店在操作的过程中出现代收定金及不交定金而签订合同的现象比较普遍,因代收定金而导致的纠纷也偶有发生,在此我部针对这一现象特作如下提示：1,买卖双方签订合同时必须是产权人本人到场方能收取定金及签订合同,如是代理人的必须有公证委托书或律师见证书方能将定金支付给卖方或卖方的代理人；2,定金收条必须由收款人本人出具,并注意区分"定金"及"订金"3,定金收条的写法示范：收条今收到*(身份证号*)购买本人位于南京市*区*室房屋购房定金人民币*元整.收款人：**年*月*日4,交付定金时如不能签订合同的则需签订定金协议5,如果双方约定由我司代收定金的,则需在合同中约定并由房主或代理人出具定金收条并在收条上约定清楚6,严禁连锁店私自代收定金。