"政策微调"买卖生变 二手房交易纠纷解读

[摘要]2012年，限购、限贷让购房者的脚步放慢，政策微调与连环购房链也带来了不少与法律相关的问题，为二手房买卖过程增添了变数。一方面，因贷款从紧，买方可能面对贷款不得的不可控局面；另一方面，改善型置业往往在一卖一买间，因多种因素被动“卡壳”于一个交易链条间，而引起多角纠纷。

2012年，限购、限贷让购房者的脚步放慢，政策微调与连环购房链也带来了不少与法律相关的问题，为二手房买卖过程增添了变数。一方面，因贷款从紧，买方可能面对贷款不得的不可控局面；另一方面，改善型置业往往在一卖一买间，因多种因素被动“卡壳”于一个交易链条间，而引起多角纠纷。

“限贷”致银行贷款受阻，能否解除购房合同？

2012年，房贷从紧依旧是主基调。对于“二套房”的买家来说，能否贷款、能贷多少成为一个难题，这也是购房者在考虑买房前必须仔细反复掂量的问题。然而，也有很多不熟悉政策的买家，还没有了解情况就一头扎进了市场，等到发现问题却已经为时已晚，建议每位需要贷款的买家，购房前先向中介公司和银行咨询：“我，具有贷款资格吗？”

典型案例：

2012年10月，小宋通过某房产中介公司与小马签订房屋买卖合同，小宋向小马购买商品房一套，总价800万元，其中70％即560万元以银行按揭贷款的方式支付。在办理按揭贷款的过程中，银行通过审查，认为因小宋已贷过款（虽然已经还清），按相关政策只能贷50%，因此只能审批发放贷款400万元。小宋因无力支付剩余的160万元房款，便产生了放弃购买房屋的想法，无奈合同已经签订，小马又拒绝解除合同，只能以情事变更为由，诉请法院解除合同。

法院说法：

法院经审理认为，银行抵押贷款政策的变化，属于市场交易风险的一种，但尚不构成情事变更，虽然会对当事人的履行行为产生一定的影响，但不必然导致合同无法履行，因此本案中不存在合同可予解除的法定事由，小宋仍然应当履行合同约定的付款义务。

律师点评：

合同解除分为两类，一类是合意解除，即双方当事人经协商一致，可解除合同，如果合同约定了解除条件的，条件成就时解除权人也可解除合同；另一类是法定解除，即在合同履行过程中，出现了我国《合同法》第94条规定的解约事由，合同可以解除。银行贷款政策变化导致购房人无力支付房款，是否构成合同解除的理由，主要审查这种政策变化是否属于法律规定的不可抗力事由和情事变更事由。所谓不可抗力是指当事人不能预见、不能克服、不能避免的事由，如自然灾害等，银行贷款政策变化虽与政府宏观调控行为有关，但当事人在无法获得银行贷款的情况下，尚可通过民间借贷、其他商业贷款等其他途径获得相应款项予以支付，因此还不能构成不可抗力。

而情事变更是指合同签订后发生重大变化，仍然按原合同履行就会发生显失公平的结果，当事人即可对合同予以变更或解除。我国《合同法》没有对情事变更作明确规定，而银行贷款政策的变化只是影响了购房人的支付能力，合同约定的成交价和市场价格之间并未出现巨大差距，因而也不会出现显失公平的情况。因此，无论是从不可抗力的角度，还是从情事变更的立足点，因银行贷款政策变化导致购房人无力支付房款均不能构成购房人请求解除合同的理由。重要的是，购房人要加强市场意识和风险意识，在购买房屋时应当对银行贷款政策和审批条件作详细深入的了解和解读，同时也要衡量自己的收入状况和还款能力，作出综合判断。