关于房屋买卖合同纠纷的调研报告 审判实践中房屋买卖合同纠纷的类型

     近年来，我国房地产市场持续繁荣，房产交易日趋活跃，交易方式日趋复杂，房屋买卖合同纠纷以及国有土地使用权合同纠纷日益增多。三年来，河南省焦作市两级法院共审结房屋买卖合同案件146件，涉国有土地使用权合同案件48件。此类案件往往双方对立情绪较大，难于调解且易引发信访。通过调研，笔者从中归纳出该类案件的类型、原因并提出相应对策。

    一、案件的主要类型及存在的法律问题

    （一）审判实践中房屋买卖合同纠纷的类型

    1.“一房两卖”案件。此类案件多是因为出卖人就同一房屋分别签订了数份买卖合同，并且故意拖延协助买受人办理房屋过户手续，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的。这种纠纷同时存在于平等自然人之间以及相对不平等的开发商和自然人之间。

    2.共有房屋未经共有人同意单方处分。多发生在继承人之间或是夫妻之间。共同继承人继承的房屋，未经其他人同意擅自出卖房屋。夫妻双方一方未经对方同意出卖房屋，另一方不予认可，无法办理过户，买受方到法院起诉；或夫妻双方一方签字出卖房屋并办理过户，几年后另一方以未经其同意为由到法院起诉请求房产买卖合同无效。

    3.交付房屋存在瑕疵。出卖人实际交付的房屋面积与买卖合同约定的房屋面积不符，买受人诉讼要求返还多付的购房款及利息。

    4.因拆迁安置补偿合同引发的土地使用权纠纷。这类案件涉及法律关系复杂、牵涉各方利益，加之相应法律法规不完善，处理起来较为棘手，并易引发上访，影响社会和谐稳定。

    5.逾期交房、逾期办理房产证案件。开发商因资金周转等问题，工期拖长或断续施工，甚至停工，导致预售房屋无法按期交付，此时开发商往往会采取各种手段来逃避责任。如以不交房要挟买受人承诺放弃迟延交房的违约责任或者重新签订商品房买卖合同、修改迟延交房的条款等等。逾期办证，往往是因为开发商在预售时就缺少相关手续，或因为资金问题等迟迟不能办证。

    6.违约金的调整问题。商品房买卖合同中往往约定了违约金条款，当一方当事人违约时，守约方会以之为据追究其违约责任，而违约方一般会以“其并没有违约，不应当承担违约责任”为由进行抗辩。当此种抗辩不能成立时，违约方又会提出其原来的抗辩中包含了“约定的违约金过高、请求予以减少”的意思表示，而请求法院予以减少（这种情况往往发生在二审中）；或者法院发现约定的违约金确实过高，能否主动进行释明问题；还有就是对违约金进行调整时的标准，在实践中还存在不统一的问题。