二手房交易陷阱密布需谨慎 案例解读专家支招

　　由于交易程序复杂，可利用的漏洞很多，因此二手房交易市场中可谓陷阱密布。买家购买时一定要小心。

　　小心“职业炒房客”

　　在广州工作的王小姐前不久在环市东路相中了一套精装二手房，看房时她看到房间装修精装，实木地板、吊顶、卫浴设备一应俱全，价格也比较合适，当即下了订金。可是好景不长，在居住了半年后，王小姐发现房间装修质量严重不过关，浴室的水龙头竟然出现生锈，地板也有质量问题，多处损坏。 找专业人士鉴定后，她才发现原来业主装修用的实木地板是残次品，而家里的许多装修材料都检查出质量不过关。

　　王小姐不禁疑惑，这样的房子以前的业主是怎么居住的呢？一经了解才知道，原来之前的业主从来没有住过这套房，她遇到了“职业炒房客”。资深中介介绍，这些炒房客从别人手里买来毛坯房或清水房，进行装修后伺机出售，这些房子装修时选用的材料都是价格便宜，但面相好看，有的还存在质量问题，买家看房时容易被房子的外貌迷惑，实际居住后才会发现上当，但此时交易已经完成，买家已经无处说理。

　　专家提醒，经验不足的买房客尽量购买有人住过的二手房，对于没有人住过的二手房，不要被表象所迷惑，不要急于下订单，在买房前要多和卖房的业主交流，通过谈话了解，区分对方是不是“职业炒房客”，只要在购房时留个心眼就可以尽可能避免不愉快的事。

　　产权陷阱种类多

　　一个月前，杨小姐在天河购买了一套二手房，然而在付款后一个月，急于入住的杨小姐还没有拿到房门钥匙，甚至房间内的租客仍在居住，没有搬走。与房东联系，对方以“产权手续没有办好，暂时不能过户”为理由搪塞，眼看时间不断流逝，杨小姐急了，翻阅双方签订的购房合同，竟发现双方并未约定产权过户的时间，而此时当初主导此次交易的房产中介已经不知去向，杨小姐只得向媒体求助。

　　专家提醒，自从有二手房交易以来，产权陷阱就是导致最多购房者中招的陷阱之一，产权陷阱主要有以下几种形式：首先“卖房者”可能非二手房的产权人，这种情况应在签订合同前查明卖房人的身份，立即中止与之进行交易，因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。

　　其次，卖房者可能将房产用于抵押等，这种情况多出现在购房时没有立即交接产权，卖家在签订卖房合同后，再持产权证去银行抵押房产进行贷款，一旦几年后银行方面强制执行房产，卖家往往已经不知所终，购房者就只能吃哑巴亏。应对这种情况，购房者在签订买卖合同时，一定要注意合同上有没有双方何时交接产权证的时限，最好是当即付款后，当即交接产权。

　　产权陷阱还有很多其他的形式，还需要注意，仔细甄别产权证，看看卖房者是不是真正的所有权人，而非仅为使用权人。还需要留意，房产在法律上有没有不允许自由转让的障碍，交易的二手房的用途是不是居住用房，或只是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。

　　小心处理合同纠纷

　　在二手房买卖市场上，一些不良业主和开发商往往会在合同上做手脚，使得买家的权益受到损害。对于买家而言，在二手房买卖上一定要留心合同上的霸王条款，维护自身合法权益。

　　前不久，准备购买一间二手商铺的许小姐在签订合同时，发现了一张“补充协议”，仔细阅读补充协议时，她被合同上的霸王条款吓到了。合同上写道：对于共有部位，“按照双方合同或协议的约定确定权益归属，没有约定的归属卖方所有”；“车位、车库、游泳池、架空层等区域的所有权、使用权、经营收益权归卖方所有”；“本项目内任何公共地方和共有部位或其他共有服务设施、设备张贴广告、通告、招贴以及安装招牌等固定设施的相关权利及广告经营权益属于卖方所有”等等，许小姐当即提出终止交易。

　　除了签订合同时的“霸王条款”，甚至有业主在签订合同后骗出买家手上的合同然后修改合同。在广州某媒体工作的小蔡就遭遇了这种情况，他租住了一间二手房四年多，今年“十一”期间，房东突然提出房子要终止出租，收回自住。并在此前在小蔡持有的租房合同上做了手脚，私自划去了“单方面解约时需要支付违约金”的条款。

　　专家提醒，买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字，另外，像小蔡遇到的情况，在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，小蔡可以申请走法律程序。