上海房地产律师 上海房屋买卖 房屋买卖定金纠纷案例和评析

案由：2010年4月2日，原、被告通过上海XX房地产经纪事务所签订了《售房定金协议》，由原告购买被告所有位于上海市宝山区一二八纪念路XX弄XX号XX室房屋。双方在《售房定金协议》第四条约定：“甲乙双方约定于2010年4月30日之前签订正式买卖合同，签订地点为上海XX房地产经纪事务所。甲乙双方如不按时签订正式买卖合同，则作违约处理。”

第七条约定：“甲乙双方如有一方不遵守本协议所约定的条款，则视作违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的100%的违约金……”2010年4月6日，被告在收到原告交付的定金人民币10万元后向原告出具收条，并由中介方见证。原被告在签订售房定金协议后至2010年4月30日，原告通过中介多次打电话给被告要求其来中介处履行双方协议约定的义务，被告各种理由不来约定地点履约，致使双方于2010年4月30日前未签订正式买卖合同。

原告委托本律师对被告提起诉讼，要求被告返还原告购房定金人民币100，000元，向原告支付违约金人民币100,000元；同时，由被告承担本案的全部诉讼费用。为此，律师帮助原告收集准备了如下证据：售房定金协议、定金收条、上海XX房产经纪事务所出具情况说明、证人证言（开庭前向法庭申请有关证人出庭作证）等。

被告辩称，系争房屋的产权人是被告及女儿XX两个人，签订协议时女儿XX不知道，现在不同意，被告认为合同是不成立的，也无法履行下去；而且《售房定金协议》是定金意向，不是买卖协议，被告可以随时将定金还给原告；因贷款银行的原因，致使被告的贷款没有按时还清，后来在5月20日左右银行批准可以提前还贷了，但这时原告不同意继续履行了，所有被告没有违约。现同意将定金还给原告，不同意支付违约金。

本律师认为：原被告在上海XX房地产经纪事务所居间签订的《售房定金协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。协议自原被告签字起成立，被告认为另一产权人XX未签名致使协议不成立的观点不能成立（1.另一产权人系被告之女，未成年；2.被告在与原告签《售房定金协议》时已向原告说明，并在签收原告给付定金的同时将其女儿的出生证、户口薄等原件交付房产中介处；3.系争房产是被告与前妻离婚后以被告及未成年女儿名义共同购置，被告有处分权）。协议约定原被告应于2010年4月30日前签订正式买卖合同，但因被告一再拖延，导致最终原被告未签订正式买卖合同，被告的行为已构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。合同责任属于严格责任，被告虽称银行原因无法提前还贷，但事实已导致逾期违约，仍应向原告承担违约责任。

法院最终判决：支持了原告的全部诉讼请求。即：被告向原告返还定金10万元；被告向原告支付违约金10万元；由被告承担本案受理费等。