如何运用建设工程价款优先受偿权来保护工程款债权的实现

1、什么是建设工程价款优先受偿权？

《合同法》第286条最顶：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合力期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。

建设工程价款优先受偿权法律制度设立的目的，就是通过打破债权平等受偿的局面，优先保护承包人的工程款。

2、案例

2001年2月原告（承包人：江苏某建设集团有限公司）与被告（发包人，北京某房地产开发公司）签订了一份《建设和工程施工合同》，合同约定，被告将自己开发建设的2#高级公寓发包给原告施工，施工范围是在其它单位已完成的大楼主体结构基础上进行装修。原告按约进行了装修，2004年9月16日双方个确认装修工程总价为811.7万元，被告已付387万元，下欠424.7万元。另外，被告未告知原告该大楼已于2000年1月被法院因银行借款纠纷诉讼查封。原告于2005年1月初诉至法院，要求：1、责令被告给付工程欠款424.7万元；2、请求人民法院确认原告就自己施工完成的装修部分拍卖的价款优先受偿。

原告第2项确认之诉讼请求的重要性。因为本案中被告的中大财产已被人民法院因银行提起的借款纠纷诉讼二实际查封，如果原告的优先受偿权能得到确认和保护那么原告的工程款债权就能实现。如果原告的优先受偿权得不到法院的确认和支持，那么，原告的第一项工程款诉讼请求，即使得到了法院的支持也无法实际执行，因为被告可供执行的财产有限！

法院判决：被告北京某房地产开发公司于本判决生效后10日内给付原告江苏某建设有限公司工程款424.7万元。法院认为，江苏某建设有限公司其就所施工工程价款现有优先受偿权，其请求不违反法院的相关规定，理应得到支持。

3、建议方案

（1）承包人应在工程竣工之日起，或约定的竣工之日起，6个月内及时行使优先受偿权。理由有二，一是最高院司法解释规定了6个月期限；二是建设工程价款优先受偿权目前只能优先于抵押权和其他债权，但是，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人的优先受偿权就不得对抗买受人。

（2）在仲裁或起诉程序中，在请求给付工程款的同时，提出确认承包人有优先受偿权的请求，并配合查封房产的保全措施。