（１９９９年１２月６日上海市人民政府令第７６号发布）

　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则

　第一条　（制定目的和依据）

　　为了加强本市房地产抵押管理，保护当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

　第二条　（适用范围）

　　本办法适用于本市行政区域内的房地产抵押。

　第三条　（有关用语含义）

　　下列用语在本办法中的含义：

　　（一）房地产抵押，是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权（以下统称房地产）作为债权担保的行为；在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。

　　（二）房屋期权，是指以建设工程总承包合同、建设工程施工总承包合同或者以商品房预购（售）合同约定将来某一时间获得建成房屋的权利。房屋期权包括房屋建设工程期权和预购商品房期权。

　第四条　（基本原则）

　　房地产抵押应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则。

　　依法设定的房地产抵押权受法律保护。

　　　　　　　　　　　　第二章　抵押权的设定

　第五条　（可以抵押的房地产）

　　下列房地产可以抵押：

　　（一）依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；

　　（二）依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权；

　　（三）依法获得的房屋期权；

　　（四）依法可以抵押的其他房地产。

　第六条　（不得抵押的房地产）

　　下列房地产不得抵押：

　　（一）以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权；

　　（二）尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权；

　　（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

　　（四）依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权；

　　（五）政府代管的房地产；

　　（六）未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权；

　　（七）权属不明或者有争议的房地产；

　　（八）依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产；

　　（九）已出租的公有居住房屋；

　　（十）依法不得抵押的其他房地产。

　第七条　（抵押担保的债权范围）

　　抵押担保的债权范围，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，从其约定。

　第八条　（抵押权担保的期间）

　　抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

　第九条　（抵押物价值的确定）

　　设定抵押权时，抵押物的价值由抵押人和抵押权人协商议定。抵押人和抵押权人协商议定不成的，可以经双方当事人协商委托房地产评估机构确定。法律、法规另有规定的除外。

　第十条　（抵押物的价值与所担保的债权）

　　抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值；其中，出让土地使用权抵押所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额，房屋建设工程期权抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价。

　　设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。

　第十一条　（再次抵押的告知）

　　以已设定抵押权的房地产再次抵押的，抵押人应当将已抵押的事实书面告知接受再抵押者。

　第十二条　（以已出租的房地产设定抵押权）

　　以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

　第十三条　（以有期限的房地产设定抵押权）

　　以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，抵押所担保债务的履行期限不得超过土地使用年限。

　第十四条　（以共有房地产设定抵押权）

　　以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押物以抵押人享有的份额为限。

　　以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。

　第十五条　（以两宗以上房地产设定同一抵押权）

　　以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押人和抵押权人另有约定的，从其约定。

　第十六条　（以出让土地使用权设定抵押权）

　　以出让土地使用权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，并不得违反国家和本市关于土地使用权出让、转让的规定和土地使用权出让合同的约定。

　第十七条　（设定抵押权时房屋与土地使用权的关系）

　　房屋及其占用范围内的土地使用权应当同时抵押。以部分房屋抵押的，该部分房屋所占相应比例的土地使用权应当同时抵押。

　第十八条　（以商品房设定抵押权）

　　房地产开发企业不得以已预售的商品房设定抵押权。

　　房地产开发企业以已建成商品房设定抵押权的，在抵押权存续期间，不得销售该抵押物。

　第十九条　（抵押合同签订后新增的房屋）

　　抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。

　第二十条　（以有限产权房屋设定抵押权）

　　以有限产权房屋设定抵押权的，必须符合国家和本市有关有限产权房屋权利的规定。

　　前款所称的有限产权房屋，是指房屋所有人拥有的享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权的房屋。

　第二十一条　（以房地产设定最高额抵押权）

　　债权人和债务人可以以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。

　　约定的债权发生期届满后，抵押人和抵押权人应当办理最高额抵押权确定登记。实际的债权发生期短于约定的债权发生期的，可以以实际的债权发生期为准；实际的债权发生期超出约定的债权发生期的，以约定的债权发生期为准。债权发生期届满时，实际存在债权的累计数额低于最高债权限额的，以实际存在债权的累计数额登记为被担保的主债权额；实际存在债权的累计数额超出最高债权限额的，以最高债权限额登记为被担保的主债权额。

　　以最高额抵押担保的主债权合同，仅限于借款合同和就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。

　　本条所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。

　第二十二条　（以房屋建设工程期权设定抵押权）

　　房地产开发企业和其他建设单位以房屋建设工程期权设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。

　　以房屋建设工程期权设定抵押权，必须同时符合以下条件：

　　（一）房屋建设的开发投资总额已经完成２５％以上；

　　（二）该建设工程承包合同是能形成具有独立使用功能的房屋的总承包合同或者施工总承包合同；

　　（三）该建设工程范围内的商品房尚未预售。

　　不得以房屋建设工程期权设定最高额抵押。

　　以房屋建设工程期权设定抵押权，应当符合国家和本市关于建设工程承发包管理的规定。

　第二十三条　（以预购商品房期权设定抵押权）

　　预购人以预购商品期权设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。

　　不得以预购商品房期权设定最高额抵押。

　　以预购商品房期权设定抵押权，应当符合国家和本市关于商品房预售管理的规定。

　第二十四条　（资金监管）

　　房屋建设工程抵押权人应当按合同约定对贷款资金的使用进行监管，专项用于该建设工程的建造。

　　房地产开发企业收取的商品房预售款和销售款，应当委托专门机构监管使用，先行用于清偿该房屋建设工程的各项贷款。房屋建设工程及其占用范围内的出让土地使用权上存在抵押权的，应当注销相应部位的抵押权。

　　对商品房预售款和销售款进行监管的具体办法，由市人民政府另行制定。

　　本条第二款所称的各项贷款，是指出让土地使用权抵押贷款、房屋建设工程期权抵押贷款和建造该建设工程的其他贷款。

　　　　　　　　　　　　　第三章　抵押合同

　第二十五条　（抵押合同的形式）

　　设定房地产抵押应当签订书面的抵押合同。

　　抵押合同可以以在主债权合同中订立抵押条款的方式签订，也可以单独签订。

　第二十六条　（抵押合同的主要内容）

　　抵押合同应当包括以下内容：

　　（一）抵押人和抵押权人的姓名（或者名称）、住所；

　　（二）被担保的主债权种类、数额；

　　（三）债务人履行债务的期限；

　　（四）抵押物的座落、用途、结构、面积、四至范围以及价值；

　　（五）房屋权属和土地使用权属状况、土地使用权取得方式、房地产权证编号；

　　（六）抵押担保的债权范围；

　　（七）抵押人和抵押权人约定的其他事项。

　　以房屋建设工程期权设定抵押权的，抵押合同的内容除本条第一款规定外还应当包括以下内容：

　　（一）《建设工程规划许可证》编号；

　　（二）国有土地使用权出让金的款额；

　　（三）该建设工程的总承包合同或者施工总承包合同约定的建设工程造价；

　　（四）已投入该建设工程的款额，但不包括获得土地使用权的费用；

　　（五）建设工程竣工日期。

　　以房地产设定最高额抵押的，抵押合同的内容除本条第一款规定外还应当包括以下内容：

　　（一）连续发生债权的期间；

　　（二）最高债权限额。

　　抵押合同不完全具备本条规定内容的，可以补正。

　第二十七条　（抵押合同不得约定的事项）

　　订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

　第二十八条　（抵押合同的文字）

　　抵押合同应当用中文书写，也可以同时用其他文字书写。

　第二十九条　（涉外房地产抵押的公证）

　　抵押人和抵押权人一方为香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和外国的自然人、法人或者其他组织的，应当经本市公证机构公证。

　第三十条　（无效合同）

　　下列抵押合同为无效合同：

　　（一）违反本办法第六条、第十八条第一款、第二十二条第三款、第二十三条第二款规定而签订的抵押合同；

　　（二）主合同无效的抵押合同，但抵押合同另有约定的，从其约定；

　　（三）违法签订的其他抵押合同。

　第三十一条　（抵押合同的变更）

　　抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同。变更抵押合同，应当签订书面的抵押变更合同。

　　一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。

　第三十二条　（抵押合同的解除）

　　抵押人和抵押权人协商一致，可以解除抵押合同。解除抵押合同，应当签订书面的抵押解除合同。

　第三十三条　（抵押合同的终止）

　　有下列情形之一的，抵押合同终止：

　　（一）抵押所担保的债务已经履行；

　　（二）抵押合同被解除；

　　（三）债权人免除债务；

　　（四）法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。

　　　　　　　　　　　　　第四章　抵押登记

　第三十四条　（抵押登记的效力）

　　设定房地产抵押权，应当依法办理抵押登记。抵押合同自抵押登记之日起生效。

　　抵押合同发生变更的，应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。

　第三十五条　（抵押登记的机构）

　　抵押人和抵押权人应当按照房地产登记的管理权限，向市或者区、县房地产登记机构办理抵押登记。