买方与房产中介签订了《房屋买卖意向金协议》，并支付了1万元意向金，约定房屋出售方接受中介购买条件后，该意向金转为定金。同时，买方必须在一定期限内签订购房合同。此后，买方并未在规定期限签订买房合同，中介公司便根据先前协议将意向金没收，并起诉买方要求赔偿违约金2.2万元。卢湾法院近日对此案作出判决，房产中介格式条款属于无效条款，买方不承担违约责任，同时中介方应向买方返还1万元。 

  史某看中卢湾区一套房子，便委托房产中介代理买卖事宜，双方于去年6月签订《房屋买卖意向金协议》一份，双方约定由史某先支付意向金1万元，暂时交给房产中介作为协商成交的预备定金。协议中载明：双方确认房屋售价为220万元，签约同时支付出售方66万元。若出售方同意接受上述购房条件，并签收意向金，则该意向金立即转为定金，买卖双方最迟在2005年7月15日前至中介处签订《上海市房屋买卖合同》，若逾期将视为违约。  

   签订意向金协议后，由于其他原因，买方史某并未与出售方签订《上海市房屋买卖合同》。于是房产中介公司根据《房屋买卖意向金协议》认为史某违约，要求史某支付违约金2.2万元，而史某却认为自己并没有完成买房，要求中介公司返还1万元意向金。  

  房产中介公司称，史某签订《买卖意向金协议》后，房产经纪公司多次通知史某前来签订合同，史某不予理会，其行为构成了违约。史某辩称，房屋买卖合同并未实际签订，房产中介公司没有完成居间服务，也没有提供在居间过程中合理费用支出的依据，因此不应要求支付报酬。相反，史某觉得房屋买卖合同没有签订，中介公司理应将支付的意向金1万元退还。  

  法院审理后认为，房产中介公司作为居间人，职责是向委托人报告订立合同的机会，或提供订立合同的媒介服务，并以促成交易成功为前提收取委托人支付的报酬，而不能通过特别约定强迫他人签订合同。  

  本案中《买卖意向金协议》中的约定：“如果史某逾期或拒绝签订《上海市房屋买卖合同》，出售方可没收全部定金，违约方承担全部本次的交易服务费”的条款，意味着意向金协议一经签订则房屋买卖必须成交，否则史某就应向房产经纪公司承担违约责任。房产中介公司重复使用事先拟定的格式条款，使史某在居间不成的情况下，仍需承担支付相当于报酬数额的违约金的义务，限制了史某与房屋出售方进一步协商和自由缔约的权利，这对史某来说显然是不公平的，故该格式条款是无效条款。