屋主尚在服刑 房产却被出售 

代理人系无权代理，卖房合同被判无效

　　褚某服刑期间，名下的房子被徐某卖了。但徐某称，房子的主人另有其人，自己是受他人委托卖房的。日前，长宁区法院对这起房屋买卖纠纷案作出判决：徐某与他人签订的房屋买卖合同无效。

　　褚某诉称，2003年8　月，徐某和孙某在自己不知情的情况下，采取伪造签名等方式冒用自己名义签订了一份《房地产买卖合同》，合同条款系被告自己拟定，也没有实际付款给原告。之后，孙某得了系争房屋的房产证。　

　　法院审理查明，褚某1997年登记为房屋房地产权人。2002年，褚某因票据诈骗罪被判处有期徒刑12年，自同年8月6日起服刑至今。2003年5月19日，徐某以褚某代理人的身份，以原产权证遗失为由，向徐汇区房地产交易中心补办了系争房屋的房地产权证。后徐某以褚某代理人的身份，仅凭该份补办的房地产权证便与孙某达成买卖意向。同年8月，徐某以褚某的名义与孙某订立了上海市房地产买卖合同，合同约定，以46万元的价格将系争房屋出售给被告孙某。同日，徐某、孙某递交了上海市房地产登记申请书，申请将系争房屋过户至被告孙某名下，申请书由徐某代签。申请交易过户时，两被告未向房地产交易中心递交原告的授权委托书。被告徐某收到46万元房款后未转交原告褚某。

　　第二被告徐某辩称，2001年，褚某做生意向其借钱，将系争房屋抵押给自己。而且系争房屋是由案外人潘某出资购买的，权利人不是原告，而是潘某。将系争房屋卖给孙某也是经过潘某同意的。故不同意原告的诉讼请求。徐某为证明自己有权代理，向法院提供了2003年2月25日潘某所书委托书一份。潘某在庭审中表示，这份委托书是徐某将系争房屋出售后让其签署的，自己对于房屋出售并不知情。

　　第一被告孙某认为，他通过中介与第二被告徐某认识，并按照正常交易程序进行买卖。在交易过户时，持有身份证原件的“褚某”在场，自己并不知道此人非原告本人，诉讼中才得知当时褚某在服刑。孙某已向徐某支付了全部房款人民币46万元，取得系争房屋的房地产权利是合法的，故不同意原告的诉请。

　　法院认为，系争房屋的权利人应以登记为准。原告褚某才是有权委托的主体，故潘某出具的委托书无论其知情与否，都不能证明被告徐某出售系争房屋的行为获得了产权人的授权。被告徐某系无权代理。两名被告仅凭一本补办的房地产权证，并不足以形成对代理权的信赖。因此，虽然被告孙某有实际付款的行为，但并不足以证明其有善意信赖代理权存在的事实。该买卖合同对原告不发生效力，应认定为无效。

　　法院据此判决，徐某以原告褚某名义与被告孙某订立的的房地产买卖合同无效。孙某应将房屋产权恢复至原告褚某名下，被告徐某应返还被告孙某购房款人民币46万元及利息。