【事件】中介代收房款后潜逃

２００５年１０月，林女士通过某中介公司居间服务，购买陈先生在本市静安区的一套产权住房，总房款为９７万元。双方约定：签订《房地产买卖合同》之后，林女士立刻支付定金５万元（已于签订合同之前交付陈先生），１５日内支付首期房款３７万元，余款则通过银行贷款在房产产权转移后７日内支付。双方在《房屋买卖合同》中对房款的支付方式约定为由中介方代收代付，并且陈先生在居间协议中委托中介公司代为收款。

合同签完之后，林女士即按合同约定日期内将首付款３７万元付至中介公司，中介公司当即出具了收据。于是林女士开始着手准备向银行申请贷款。谁知数日后林女士再去该中介公司门店时，却发现中介公司的所有人员居然不见了踪影。而与陈先生通话后，却被告知陈先生未收到过３７万元的首付款。林女士立刻报警，然而一时间哪里抓得到这些早有预谋的携款潜逃者呢？

房子没有买到，首付款却被骗了，这３７万元可向谁讨去？林女士着急万分，只能向专打房地产官司的律师求援。

【庭审】

下家已完成付款义务

律师分析后认为，这一案件的关键在于法院对于付款义务是否已履行是如何认定的。简单地说就是：林女士根据合同约定付款给中介公司是否算是已交付到陈先生手里了。如果算“已交付”则中介携款逃跑后，陈先生该负责向中介追讨。如果法院认定“未完成交付”则林女士该负责向逃跑的中介追债。

在向律师咨询后，林女士即向法院起诉陈先生，诉讼的标的为：“要求陈先生协助办理产权过户手续”——依约将房子卖给自己。陈先生在开庭时则坚持认为：“自己没有收到房款，是林小姐已经违约，不但要求解除合同还要求没收定金５万元。”

法院经过审理之后，认为双方在买卖合同中约定了房款通过中介公司代收代付，陈先生也在居间协议中明确委托中介公司代为收款，因此林女士应当视为已完成对陈先生的付款义务，陈先生的损失可以另行向中介公司主张。遂判决陈先生协助办理过户手续并承担诉讼费。

【后记】

不同约定带来不同后果

法院作出这样的判决，主要依据是陈先生与中介公司之间代收房款的约定以及双方在买卖合同中代收代付房款的约定。由于陈先生委托中介公司代收房款，因此中介公司在收取房款方面扮演着一个代理人的角色，其行为后果应当由陈先生承担，其收取林女士交付的房款应视为代表陈先生收到房款，对于林女士来说已经完成了付款义务。

这样一个结果对于陈先生来说是一个惨痛的教训，挽回损失的可能性微乎其微，但对于我们来说却有非常重要的参考意义。作为居间方的中介公司，在居间服务过程中通常会经手上下家的意向金、定金、房款等款项。不同的约定，不同的收款方式会带来不同的法律后果。

【专家提醒】

中介操作不规范蕴含风险

在居间方没有代收职能的情况下，下家要到居间方将房款转付上家后，方可视为完成了付款义务；反之，则在支付给居间方的同时就完成了付款义务。如果出现居间方未按约定转付房款或者对于居间方转付房款没有约定的情况，违约方、风险承担方的确定就会有所不同，居间方是否需要承担过错责任，也有所区别。在上述案例中，如果陈先生并没有对中介公司授权收款，也没有达成任何代收代付的约定，林女士所支付的房款在中介公司转付给陈先生之前将被视为未完成付款义务，法院作出的判决就是另一个结果了。

因此，居间方为完成交易，对于经手款项应当有明确的概念并通过书面方式进行明确的约定，最为重要的是在实际的操作过程中严格按照约定履行自身的义务，避免由于自身的原因导致上下家交易中产生纠纷，甚至导致自身承担责任。

另外，由于经手款项而发生的款项保管问题也有诸多需要注意的地方。在目前的实践中，保管、支付条件的书面约定与实际操作的严重脱节屡有出现。如居间协议约定由下家支付给上家之后由居间方保管，但居间方却直接向下家出具收据且未与上家进行保管的书面确认；又如居间方虽然保管款项，但在不符合三方约定条件的情况下擅自应上家要求支付或应下家要求发回……等等。这些做法不但容易引发交易纠纷，更可能造成之后居间方自身承担赔偿责任。

在二手房交易过程中，由于居间方的介入而增加了便利，也增加了交易的环节，款项的经手仅仅是增加的环节中的一部分，需要注意的问题还有许多。作为居间方的物业代理公司，正确了解居间活动中的不同行为的法律后果，有助于推动交易平稳有序的进行，也更能够避免自身陷入不必要的纠纷中。