“沪七条”出台已近两周，上海楼市一二手房成交量双双下滑三四成，房价上涨也得到遏制，部分区域甚至出现久违的降价现象，一路高歌的上海楼市，似乎有了“歇一歇”的迹象。

　　市场追踪之一

　　二手房变冷：

　　上半月成交降40%

　　进入11月后，二手房市场转冷迹象十分明显。德佑地产统计显示，11月上半月二手房成交量比10月下半月下滑四成左右，但“沪七条”的出台只是导致市场转冷的因素之一。从以往情况来看，每年年末由于房贷收紧，本身就容易滋生观望情绪，加上今年“金九银十”市场异常火爆，客观上也透支了年末的市场需求。

　　从调查情况来看，如今不少购房者表示，今年基本不考虑入市，要等待各类细化政策出台后再作考虑。

　　市场追踪之二

　　一手房降温：

　　周成交量减少36%

　　金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，11月11日至17日，上海市商品住宅成交面积25.94万平方米，环比下跌36%。商品住宅新增供应面积22.07万平方米，环比下跌55%。

　　金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，上周商品住宅成交量和新增供应量均大幅下调，原来供求两旺、过度火爆的市场，正趋于终结，预计短期内难再现周成交量超过40万平方米的现象。

　　黄志坚认为，11月出现成交量高位下滑的原因主要有三：一是9月、10月成交火爆后，高位成交传统上难以持续，因而11月、12月成交量自然下滑的概率偏大；二是“沪七条”对供求关系以及预期产生一定的影响；三是新的房产税政策对以投资、投机为目的的持有人产生多大的持有成本尚不明确，加上房价在高位，自然也会对可买可不买的跟风者产生影响，从而影响实际成交量。

　　黄志坚表示，只要“沪七条”认真执行，房价继续上涨的概率会大大降低。

　　市场追踪之三

　　市场大逆转：

　　降价重新现楼市

　　在今年楼市火热时期，卖家“跳价”现象并不少见。如今“沪七条”效力已在部分区域得到体现。

　　德佑地产风度店经理李洪海介绍，在11月8日政策出台后，门店周边卖家“跳价”情况逐渐得到遏制，部分挂牌房源甚至已经出现小幅降价情况，这在今年是十分罕见的。如门店挂牌的一套金斯花园房源，目前价格已从760万元降至740万元。由于周边小区的购房者中外省市人士所占比重较大，因此卖家对于政策的反应也相对敏感一些。

德佑地产研究总监陆骑麟表示，“沪七条”出台时间，正是今年上海楼市经过“金九银十”后由盛转衰的时期，随着时间的推移，政策对楼市的掣肘作用可能会更明显，尤其在一些外省市购房者较多的区域，二手房价格的持续上涨将得到较大遏制，小幅降价也将更普遍。

市场追踪之四

纠纷咋防止：

签情势变更条款

“沪七条”中规定，非上海户籍居民购房缴税或社保年限从前2年内累计缴纳满1年调整为前3年内累计缴纳满2年。这条政策被认为是最有“杀伤力”的一个条款。政策出台后，不少社保满1年、已签购房合同的外地买家，面临违约的打击，定金有被没收的风险。

上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，“沪七条”出台后，对这类不符合新政策的外地买家，已签合同的，中介公司会协助其与卖家商量，希望解除房地产买卖合同，收回定金，但未必都能成功。

购房者如何避免“政策损失”呢？上海明伦律师事务所律师杨传君表示，当下国内房地产调控政策频出，而政策又不属于“不可抗力”，购房者如果想尽量维护自己的权益，建议以后在买房合同上补充一条“情势变更条款”。有了这类条款，以后买房过程中再遇调控情况，也可最大限度保障自己的权益。

所谓情势变更，合同法司法解释(二)是这样解释的：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

市场追踪之五

房价怎控制：

超均价项目需上报

上海搜房最新调查显示：“沪七条”推出近一周，近五成（49.25%）受访者延迟购房，35.82%的受访者按原计划购房，还有11.94%的受访者加速购房。

临近年底，上海楼市预售证发放突传收紧声。11月14日，嘉定某开发商透露，近期上海楼市新增供应量减少，可能和监管部门控制发放预售证有关。“据我们从多家开发商了解的情况看，目前批出来的都是低价盘，主要目的是控制年底的房价。如果申请预售证的项目报价超过了所在区域的成交均价，那么该项目就有可能被延迟入市。”

这一说法得到上海某区房管局市场科官方人士的印证。该市场科人士称，最近对高价商品房预售证，确实是采取控制措施的。“这样的做法是最近几天才开始的，各区域的价格上限不一样，一般是超过本区均价的楼盘，都要上报市局审批。”

业内预计，接下来还会有一些开发商延迟推盘，推盘量低落的情况预计会持续两三周时间。