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"沪七条"降温楼市 成交跌了降价有了观望浓了
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作者:上海律师事务所房地产律师团队 139 1722 7080  来源:上海律师事务所咨询网  阅读:

    “沪七条”出台已近两周,上海楼市一二手房成交量双双下滑三四成,房价上涨也得到遏制,部分区域甚至出现久违的降价现象,一路高歌的上海楼市,似乎有了“歇一歇”的迹象。

 

  市场追踪之一

  二手房变冷:

  上半月成交降40%

 

  进入11月后,二手房市场转冷迹象十分明显。德佑地产统计显示,11月上半月二手房成交量比10月下半月下滑四成左右,但“沪七条”的出台只是导致市场转冷的因素之一。从以往情况来看,每年年末由于房贷收紧,本身就容易滋生观望情绪,加上今年“金九银十”市场异常火爆,客观上也透支了年末的市场需求。

  从调查情况来看,如今不少购房者表示,今年基本不考虑入市,要等待各类细化政策出台后再作考虑。

 

  市场追踪之二

  一手房降温:

  周成交量减少36%

 

  金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示,1111日至17日,上海市商品住宅成交面积25.94万平方米,环比下跌36%。商品住宅新增供应面积22.07万平方米,环比下跌55%

  金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示,上周商品住宅成交量和新增供应量均大幅下调,原来供求两旺、过度火爆的市场,正趋于终结,预计短期内难再现周成交量超过40万平方米的现象。

  黄志坚认为,11月出现成交量高位下滑的原因主要有三:一是9月、10月成交火爆后,高位成交传统上难以持续,因而11月、12月成交量自然下滑的概率偏大;二是“沪七条”对供求关系以及预期产生一定的影响;三是新的房产税政策对以投资、投机为目的的持有人产生多大的持有成本尚不明确,加上房价在高位,自然也会对可买可不买的跟风者产生影响,从而影响实际成交量。

  黄志坚表示,只要“沪七条”认真执行,房价继续上涨的概率会大大降低。

 

  市场追踪之三

  市场大逆转:

  降价重新现楼市

 

  在今年楼市火热时期,卖家“跳价”现象并不少见。如今“沪七条”效力已在部分区域得到体现。

  德佑地产风度店经理李洪海介绍,在118日政策出台后,门店周边卖家“跳价”情况逐渐得到遏制,部分挂牌房源甚至已经出现小幅降价情况,这在今年是十分罕见的。如门店挂牌的一套金斯花园房源,目前价格已从760万元降至740万元。由于周边小区的购房者中外省市人士所占比重较大,因此卖家对于政策的反应也相对敏感一些。

德佑地产研究总监陆骑麟表示,“沪七条”出台时间,正是今年上海楼市经过“金九银十”后由盛转衰的时期,随着时间的推移,政策对楼市的掣肘作用可能会更明显,尤其在一些外省市购房者较多的区域,二手房价格的持续上涨将得到较大遏制,小幅降价也将更普遍。

市场追踪之四

纠纷咋防止:

签情势变更条款

 

“沪七条”中规定,非上海户籍居民购房缴税或社保年限从前2年内累计缴纳满1年调整为前3年内累计缴纳满2年。这条政策被认为是最有“杀伤力”的一个条款。政策出台后,不少社保满1年、已签购房合同的外地买家,面临违约的打击,定金有被没收的风险。

上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,“沪七条”出台后,对这类不符合新政策的外地买家,已签合同的,中介公司会协助其与卖家商量,希望解除房地产买卖合同,收回定金,但未必都能成功。

购房者如何避免“政策损失”呢?上海明伦律师事务所律师杨传君表示,当下国内房地产调控政策频出,而政策又不属于“不可抗力”,购房者如果想尽量维护自己的权益,建议以后在买房合同上补充一条“情势变更条款”。有了这类条款,以后买房过程中再遇调控情况,也可最大限度保障自己的权益。

所谓情势变更,合同法司法解释()是这样解释的:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

 

市场追踪之五

房价怎控制:

超均价项目需上报

 

上海搜房最新调查显示:“沪七条”推出近一周,近五成(49.25%)受访者延迟购房,35.82%的受访者按原计划购房,还有11.94%的受访者加速购房。

临近年底,上海楼市预售证发放突传收紧声。1114日,嘉定某开发商透露,近期上海楼市新增供应量减少,可能和监管部门控制发放预售证有关。“据我们从多家开发商了解的情况看,目前批出来的都是低价盘,主要目的是控制年底的房价。如果申请预售证的项目报价超过了所在区域的成交均价,那么该项目就有可能被延迟入市。”

这一说法得到上海某区房管局市场科官方人士的印证。该市场科人士称,最近对高价商品房预售证,确实是采取控制措施的。“这样的做法是最近几天才开始的,各区域的价格上限不一样,一般是超过本区均价的楼盘,都要上报市局审批。”

业内预计,接下来还会有一些开发商延迟推盘,推盘量低落的情况预计会持续两三周时间。

 

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